¿PUEDE UN JUEZ DE PAZ COMUNAL ORDENAR O EJECUTAR EL DESALOJO DE UNA
VIVIENDA DADA EN ARRENDAMIENTO? II
Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
Queda pendiente en esta entrega la relación entre la legislación
de arrendamiento residencial y los jueces de paz para centrar el planteamiento
y resolver la incógnita.
Tras la aprobación de los textos
normativos en materia de alquileres de vivienda, como la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV, 2011) o el
Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Vivienda (2011) o lo que se conoce popularmente como el Decreto
8190, se hace necesario reflejar la nueva realidad prevista para el municipio
con estos instrumentos legislativo y frente a la actividad de arrendamientos de
inmuebles.
La competencia en materia de arrendamientos
sigue siendo nacional por lineamiento constitucional, ya que está inmerso dentro
de las políticas de vivienda; su aplicación es en todo el territorio de la
República.
El nivel local realiza tareas
específicas. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV,
1999) y la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) confieren
competencias al municipio en el área de arrendamientos y vivienda, enmarcándose
dentro del elenco de competencias concurrentes.
Debe ser entendido - para el
primero - como la aplicación de la
política referente a la materia inquilinaria de conformidad con la legislación
que rige la materia, por lo que se tiene que delimitar las que se asignen al
ámbito local como nacional de forma expresa en el o los textos normativos que
dicten por aquello del Principio de Legalidad.
Para el segundo aporta terrenos
para la construcción, bien sea para el ámbito local u otros; otorga
exoneraciones en tributos o participa en programas de expansión urbana dentro
de los planes de ordenamiento urbano, por ejemplo.
Al respecto el Decreto con rango,
valor y fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública (DLOAP, 2014)
consagra que toda autoridad manifiestamente incompetente por un órgano o ente,
así como por quien carece de autoridad pública es nula, lo que recoge también
una norma de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV,
1999) sobre esta materia.
Se entiende la usurpación como el
ejercicio de una autoridad correspondiente a una entidad pública sin
encontrarse investido de ella.
Ahora bien, ¿existen lineamientos en ese sentido
actualmente?
De un examen de los distintos
instrumentos normativos no se le otorgan – por ejemplo - a los municipios competencias
para la máxima fijación rental (regulación), reintegros, cumplimiento o
resolución de contratos.
La LRCAV crea para su ejecución la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI); forma parte
del ministerio con competencia en vivienda y hábitat, siendo éste el
órgano rector en la materia, el cual formará un sistema de
coordinación nacional de vivienda, con presencia en las entidades estadales y
coordinará con los municipios.
Hacia el municipio en alguno de
los textos nacionales sobre arrendamientos se emplea el término delegación. Ahora bien, ¿qué se puede entender por
delegación de competencias?
Su significado técnico es la
transferencia de competencias entre un órgano de superior jerarquía hacia otro
de rango inferior mediante la emisión de un acto que le faculte para ello
previamente establecido por el ordenamiento.
Se define como el acto unilateral
mediante el cual un órgano superior transfiere temporalmente a uno inferior de
la misma persona o del mismo órgano complejo, determinada competencia o
competencias que le han sido asignadas previamente por un instrumento
normativo.
Cuando esa transferencia se
produce entre personas jurídicas – no entre órganos de una misma persona jurídica
– mediante un acto convencional – no unilateral – debido a la autonomía que
ostentan las aludidas personas jurídicas, se configura la delegación subjetiva
de competencias, la cual puede coexistir o no con la orgánica de competencias,
debiendo resaltarse que ésta es la que casi siempre aparece prevista en la
mayoría de los ordenamientos de los Estados.
No hay que olvidar que el
municipio posee autonomía de origen constitucional y desarrolla con la LOPPM.
Cuando se estudia la competencia
en Derecho Administrativo la regla de oro es que debe y tiene que ser ejercida
a quien le ha sido atribuida, so pena – inclusive – de la declaratoria de
nulidad, además de la activación de los distintos tipos de responsabilidad.
En el libro “Tratado de Derecho Administrativo
Formal” de José Araujo Juárez, Vadell Hermanos, Valencia, Venezuela, aparece
reseñado un extracto de la Revista de Derecho Público N° 42, Editorial Jurídica
Venezolana, Caracas, Venezuela; con una sentencia del Máximo Tribunal que
explica las características de la delegación.
Para Eloy Lares Martínez en su
“Manual de Derecho Administrativo”, Ediciones Universidad Central de Venezuela,
Caracas, Venezuela; este elemento del acto y del quehacer administrativo
requiere poseer la facultad expresa que le haya sido conferida por norma
jurídica preexistente.
No puede presumirse porque debe
emerger de la Constitución, ley (nacional o estadal) u ordenanza. También se
conjuga que quien dicta – por ejemplo – un acto administrativo debe contar con
la investidura para hacerlo, por lo que da pie a aquello de
funcionario competente.
A diferencia con el concepto de
capacidad propio del Derecho Privado donde ésta es la regla y la incapacidad es
la excepción, la competencia en el Derecho Público está estrechamente vinculada
con la noción del orden público, interés público o general, entre otros, lo que conlleva la imposibilidad de atenuación
o relajación por convenio entre particulares ni por asentimiento del
funcionario.
La norma fija los límites
pudiendo establecer discrecionalidad para su aplicación, pero no se permite su
eliminación o actuación por debajo del margen mínimo que ella indique.
Falta revisar si los jueces de
paz las poseen dado que cumplen una función dentro del llamado Sistema de
Justicia.
La CRBV y la LOPPM establecen
como competencias del municipio lo atinente a justicia de paz, pese a que la Ley
Orgánica de la Jurisdicción Especial de la Justicia de Paz Comunal (LOJEJPC,
2012), deja en manos de los consejos comunales una serie de disposiciones que
parecieran despojar al nivel local de competencias que posee por disposición
expresa del Texto Fundamental.
De allí la aprobación de leyes
como la Ley Orgánica del Poder Popular (2010) y la Ley del Sistema de Justicia
(2009).
Los jueces de paz utilizan como
herramientas las propias de la justicia alternativa, por lo que su papel es el
de brindar solución a conflictos derivados de la convivencia vecinal, siempre y
cuando no se trate de asuntos atribuidos a otra autoridad.
La Ley Orgánica de Justicia de
Paz Comunal (LOJPC, 2012) asigna a los juzgadores que asuman materias que –
anteriormente – no atendían, pudiendo citar las actuaciones en materia de
registro civil: matrimonios, divorcios no contenciosos y sin hijos en condición
de niños y/o adolescentes.
Para el caso de arrendamientos la
novedad consiste en conocer las modificaciones al ordenamiento legal, lo que
les permitirá ahondar dónde pueden mediar o conciliar sin que invadan las de tipo judicial
(tradicional) o administrativa.
La labor de los jueces de paz,
como también las desplegadas por los municipios en esta materia, es muy
importante porque tiene que ver con la prevención, dado que puede ayudar a
evitar la comisión de situaciones delictuales a través del diálogo.
Resulta oportuno recordar que los jueces de
paz pueden asistirse para la ejecución de sus decisiones (materialización de lo
resuelto) por los cuerpos de policía, de conformidad con lo previsto por la
LOJPC, por lo que debe acatarse por los intervinientes.
Ahora bien, en la práctica, puede
resultarles complejo a los jueces de paz – dada su condición de no abogados -
el deslinde entre lo que está dentro de la esfera del derecho y, por ende,
atribuido a otros órganos y entes, con lo que puede ser objeto de las técnicas
propias de la justicia de paz.
Es allí donde algunos municipios
cuentan en su estructura con dependencias que le asistan, como sucede con las
llamadas Direcciones de Justicia Municipal u otros semejantes, al igual que las
Sindicaturas Municipales, (lo que no es igual a sindicato: organización para la
defensa de derechos de los trabajadores en una relación laboral), ya que ellas
son los órganos de representación legal de los municipios, así como también de
asesoría a los órganos y entes locales.
En pocas palabras eso depende de
la situación de hecho en cada caso, pues requiere del análisis de normas
legales antes de tomar decisiones.
-¿Cuáles son las competencias en
materia de arrendamiento para un juez de paz?
Podrá el Juez de Paz conocer
siempre y cuando se esté ante un problema de convivencia ciudadana o vecinal
tomando como base la LOJEJPC y otras como la Ley Orgánica para la Protección de
Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2015), la Ley para la Protección para la
Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009), por ejemplo.
De acuerdo con la LOJEJPC no
están facultados para fijar cánones, decidir sobre reintegros, cumplimiento o
resolución de contratos, los cuales están reservados para la autoridad
administrativa (SUNAVI) – en el primero de los casos - y a los jueces
tradicionales para los restantes.
Tampoco la Ley Orgánica del Poder
Judicial (1998), la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia (2010) ni el
Código de Procedimiento Civil (1990) mencionan la posibilidad para los jueces
de paz para ordenar ni ejecutar desalojos de vivienda.
Todo esto llevado hacia la
jurisdicción de paz comunal se traduce que – fuera de lo planteado por los
textos normativos a que se ha hecho referencia – podrá el Juez de Paz conocer
siempre y cuando no corresponda a la SUNAVI, los jueces civiles ordinarios ni
los contencioso administrativo, por lo que se mantiene el deslinde de antaño
acerca de si es problema de convivencia, que podría conocer también el
cuerpo de policía municipal como sería por ejemplo:
1.- Música en volumen alto fuera de horas apropiadas.
1.- Música en volumen alto fuera de horas apropiadas.
2.- Vehículos estacionados fuera
del lugar asignado para ello.
3.- Discusiones que generen
procedimientos – como órgano receptor e instructor primario – en situaciones de
violencia de género.
4.- Personas con discapacidad o
movilidad reducida.
5.-Maltrato de niños,
adolescentes o mascotas.
De allí que se les recomienda a
los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una denuncia que
contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por LOJEJPC, puesto que
podría originar acciones legales de diversa índole, incluidas las de amparo y
revisión constitucional.
Se sugiere al lector dar un
vistazo a otros artículos de mi autoría denominados “De los Poderes Públicos”,
“De la Organización y Gestión Municipal”, “Competencias Municipales”,
“Municipio y Vivienda”, “Municipio y Servicio de Policía”, “ “Municipio y
Servicios Públicos”, “De los Medios de Participación Ciudadana”,” La
Autonomía Municipal”, “Las Fiscalías Municipales”, “La Justicia Municipal”,
“Las Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico venezolano”, “Municipio
y Participación Ciudadana”, “Municipio y Seguridad Ciudadana”, “Justicia de Paz
Comunal y Legislación de Arrendamientos”, “Sistema de Justicia y Justicia de
Paz”, “Municipio, Justicia de Paz y Propiedad Horizontal”, entre otros, los
cuales se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com
En otra oportunidad se tocarán
otros tópicos relacionados con el tema.
No lo olvide, el país se
construye desde sus municipios.
