¿Puede un Municipio dar o tomar bienes en arrendamiento?

¿PUEDE UN MUNICIPIO DAR O TOMAR BIENES EN ARRENDAMIENTO?

Por: Abogado Eduardo Lara Salazar

edularalaw@gmail.com

Me preguntaban durante una sesión de clases acerca de la procedencia legal o no para los municipios dar y/o tomar bienes en arrendamiento.

El arrendamiento, a lo largo del tiempo, ha servido como una solución para diversos propósitos, tanto a particulares como a entidades públicas.

Puede citarse el caso de constituir una vivienda, local comercial, galpón, oficina.

Si bien los municipios no alquilan viviendas para habitarlas, no es menos cierto que es factible para las otras aplicaciones mencionadas.

En ocasiones, las entidades locales son propietarias de terrenos que son puestos a la orden para la construcción de viviendas a cargo del nivel nacional. El ordenamiento jurídico da cuenta de instrumentos que tienen a canalizar esfuerzos en ese sentido.

Sobre sus resultados no me pronuncio…

Un municipio podría requerir tomar en arrendamiento un galpón para almacenar materiales diversos, por ejemplo.

Para definir lo que es un arrendamiento, el Código Civil Venezolano (1982) expresa que es un contrato por medio del cual uno de los contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio (canon) determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

El profesor Hermes Harting en su obra “El Arrendamiento. Doctrina y Jurisprudencia”, Ediciones Livrosca, Caracas, 1996; señala que es un contrato

·         

•       Consensual, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes.
•            Sinalagmático Perfecto, desde el mismo momento en que nace la relación jurídica existen obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario.
•           Buena fe, se toma en cuenta la intención de las partes.
•           Oneroso, existen prestaciones y contraprestaciones de ambas partes, ventajas y sacrificios.

Ahora bien, resulta oportuno destacar que existen otros instrumentos de rango legal que se aplican con prelación al Código Civil Venezolano, en razón de su especialidad, como es el caso del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999) y el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (2014); para el caso de estos se trata del producto de leyes habilitantes.

El Derecho Administrativo enseña que debe distinguirse cuando una entidad pública contrata, dado que existe una categoría de contratación denominada Contratos Administrativos.

Se entiende por contrato administrativo aquel donde se persigue un fin de interés público, donde no se está en una relación paritaria o de igualdad, ya que uno de los contratantes representa el interés general y el otro el privado de la contratista.

Este ha sido durante muchos años un tema polémico, por cuanto existen corrientes que los aceptan y otros rechazan.

En tiempos recientes, se ha atenuado el concepto de los contratos administrativos, aunque la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (2010) crea un fuero procesal atrayente cuando se encuentren involucradas entidades públicas, tanto en el rol activo como pasivo.

Acerca de esto puede consultarse la obra de Eloy Lares Martínez o Allan Brewer Carías, quienes han tratado con profundidad y acertado criterio para comprenderlo.

El profesor Lares Martínez en su célebre obra “Manual de Derecho Administrativo”, Ediciones Universidad Central de Venezuela, Caracas, Venezuela; no hace distinción en cuanto a la capacidad para contratar porque su origen se toma desde la perspectiva del Derecho Común, lo que ocurre es que – en virtud de manejarse intereses ajenos – la legislación impone una serie de trámites y formalidades a la contratación.

En auxilio de la afirmación del profesor Lares Martínez (OB. Cit.) el Código Civil Venezolano (1982) y el Código de Comercio Venezolano (1955) poseen normas sobre la capacidad para contratar para las entidades públicas, ya que debe existir el consentimiento, objeto y causa, como en cualquier contrato celebrado entre particulares.

Asimismo, si bien las entidades públicas pueden realizar actos de comercio no asumen la cualidad de comerciante en sentido como lo conocemos para los particulares.

Cabe destacar que, aun cuando existen unos entes del tipo con forma empresarial, la noción no es la de comportarse de idéntica manera como los particulares, sino – generalmente – se orienta hacia actividades de servicio público, lo que no es aplicable en materia financiera como los bancos, pese a políticas públicas aplicadas.

Es el caso de la materia de planificación, presupuesto, control, administración, bienes públicos, entre otros, los cuales poseen su respectiva legislación.

Si se hace un estudio de normas tendentes al control del gasto público, como sería la Ley Orgánica de la Contraloría y Sistema Nacional de Control Fiscal (2010), no se impide ni excluye la posibilidad de dar o tomar bienes en arrendamiento, especialmente el caso de inmuebles.

En cuanto al Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica contra la Corrupción (2014) tampoco se pronuncia por la imposibilidad de realizar contrataciones en materia de arrendamientos.

El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Contrataciones Públicas (LCP, 2014) es el instrumento normativo que regula este tipo de situaciones; sin embargo, en forma expresa, le excluye de los concursos o procesos licitatorios.

Al igual que los otros textos precedentes

El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública (2014) además de regular la organización de las entidades públicas, también dicta normas de actuación general, como las referidas a evitar dispersión de esfuerzos con la creación de entes, por ejemplo.

Cuando se lleva a cabo una contratación por el Municipio, se suele hacer a través de la Alcaldía por aquello de la administración, previo cumplimiento de los trámites y formalidades pertinentes.

El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de la Administración Financiera del sector público (LOAFSP, 2014) regula los distintos subsistemas de tesorería, crédito público, presupuesto, contabilidad pública; que se relacionan cuando las entidades públicas celebran contratos.

Con la aprobación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Bienes Públicos, cuya versión vigente data del año 2014, se ha previsto en forma positiva la procedencia de dar y tomar bienes en arrendamiento por parte de entidades públicas, siguiendo las formalidades y trámites respectivos

Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artículos de este autor denominados “Municipio y Ley Orgánica de Gestión Comunitaria”, “Municipio y reforma habilitante 2014: Ley Orgánica de Bienes Públicos”, “Municipio y Ambiente”, “El Catastro Municipal”, “De la Hacienda Municipal”, “Instrumentos Jurídicos Municipales”, “Municipio y Patrimonio Cultural”, ”Los Ejidos”, “Municipio y Urbanismo”, “Organización y Gestión Municipal”, “Las Competencias Municipales”, “Medios de Gestión”,” “De los medios de participación”, “Municipio y Presupuesto”, “Municipio y Planificación”, “Los CLPP en la Ley Orgánica del año 2015”, “El Consejo Federal de Gobierno”, “La Contraloría Social”, ”Municipio y Servicios Públicos”, “Las Empresas Municipales”, “Los Bienes Municipales”, “Las Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico”, “Los Jueces de Paz y Legislación  Arrendamiento Inmobiliarios Urbanos”, “Municipio y reforma habilitante 2014: Ley Orgánica de Planificación Pública y Popular”, “Las Contribuciones Especiales Municipales, ¿Ingresos Ordinarios o Extraordinarios”, “El Servicio de Aseo Urbano y Domiciliario”, “Las Ordenanzas Municipales”, “¿Puede un Juez de Paz ordenar o ejecutar un desalojo de una vivienda dada en arrendamiento?”, “Municipio y otras Entidades Locales”, “El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos”, “El Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias”,  entre otros, que pueden ser encontrados en www.eduardolarasalazarabogadoblogspot.com para obtener mayor información sobre lo aquí tratado.

En otra oportunidad se tocarán otros aspectos relacionados con el tema.

No lo olvide, el país se construye desde sus municipios.        

¿Es el Juez o la Alcaldía competente en materia de paralización de obras de construcción? II

¿EL JUEZ O LA ALCALDÍA COMPETENTE EN MATERIA DE PARALIZACIÓN DE OBRAS DE CONSTRUCCIÓN? II

Por: Abogado Eduardo Lara Salazar

edularalaw@gmail.com

Si bien el ordenamiento jurídico le asigna competencias al Poder Municipal para el ejercicio del urbanismo, de conformidad con la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999), la Ley Orgánica para la Ordenación Urbanística (1987) y la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010), hay unas previsiones en el Código Civil Venezolano (1982) que no han sido modificadas desde versiones anteriores y, de alguna manera, coexisten con aquéllas.

Sin embargo, es menester señalar que todas apuntan en dirección hacia la sana convivencia como las establecidas por las ordenanzas municipales sobre la materia.

Veamos algunos ejemplos.

·         “El propietario puede hacer en su suelo o debajo de él toda construcción, siembra, plantación o excavación y sacer por medio de ellas todos los productos posibles, salvo las excepciones establecidas para las servidumbres prediales, lo que dispongan leyes especiales y los reglamentos de policía.” (Subrayado mío).

·         “Si en la construcción de un edificio se ocupare de buena fe una parte del fundo contiguo y la construcción se hubiere hecho con conocimiento y sin oposición del vecino, el edificio y el área podrán declararse propiedad del constructor quien, en todo caso, quedará obligado a pagar al propietario del suelo el valor de la superficie ocupada y, además, los daños y perjuicios…”

Continúa el Código Civil Venezolano con el otro supuesto de la norma transcrita.

·         “…De no haber habido conocimiento por parte del vecino, el constructor, fuera del pago de los daños y perjuicios, está en la obligación de pagar el duplo del valor de la superficie ocupada.”      

Para el primero de ellos se trata cuando alguien lleva a cabo una construcción, siembra, plantación o excavación y extrae del suelo lo producido por él. 

Si bien el dueño – en aras de su derecho de propiedad - puede usar, gozar y disponer del bien, como sería el aprovechamiento de los frutos, entendidos como todo aquello que la cosa produce periódicamente y sin disminución o destrucción sensible de su sustancia, siguiendo al maestro Gert Kumerow en su obra “Bienes y Derechos Reales, Derecho civil II”, Ediciones de la Universidad Central de Venezuela, Caracas, Venezuela; resulta significativo que la disposición en cuestión deja también abierta la posibilidad que el legislador nacional o local, en sus casos, puede aprobar instrumentos jurídicos que regulen esa situación imponiendo limitaciones a la propiedad.

Las servidumbres, en palabras del mencionado Autor y obra citada, son un derecho real limitado sobre la cosa ajena, matizado por la utilidad o ventaja que un fundo (sirviente) presta a otro (dominante).

Ejemplos de ellas son las relacionadas con caminos, conductores eléctricos, tuberías, entre  inmuebles, tanto urbanos como rurales.  

Anteriormente los llamados reglamentos o códigos de policía contemplaban conocer de asuntos donde estuviere involucrada la salubridad, ambiente, urbanismo, entre otros, como instructor y/o ejecutor de las decisiones tomadas; de allí el origen de la policía administrativa.

Sobre las leyes especiales se trata de la actividad legislativa o regulatoria; al  respecto pueden mencionarse: aguas, ambiente, agricultura, pesca, minas, hidrocarburos, bosques, electricidad, navegación aérea y acuática, entre otras.

Cada uno de ellos – en la actualidad y sin indicar orden de prevalencia – posee textos normativos en el área de su especialidad en el ámbito nacional, como serían:

·       

•          Ley de Aguas (2007).
•          Ley Orgánica del Ambiente (2006).
•          Ley de Bosques (2013). 
•          Ley Orgánica para la Prestación de los Servicios de Agua Potable y Saneamiento          (reformada en 2007).
•          Ley Orgánica de Ordenación del Territorio (1983).
•          Ley Orgánica para la Ordenación Urbanística (1987).
•          Ley Penal del Ambiente (2013).
•          Ley Orgánica del Poder Público Municipal (2010).  
•          Ley de Tierras y Desarrollo Agrario (2010).
•          Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Espacios Acuáticos (2014).
•          Ley Orgánica de Seguridad y Soberanía Agroalimentaria (2008).
•          Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Pesca y Acuicultura (2014).
•          Ley Orgánica de Reorganización del Sector Eléctrico (2010),
•          Ley de Protección y Defensa del Patrimonio Cultural (1993).
•     Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Seguridad de la Nación (2015),  entre otras.

Los municipios, por su parte, están facultados para dictar ordenanzas y otros textos en las materias de su competencia, sean estas propias o concurrentes, por ejemplo, tránsito terrestre, educación, cementerios, 

Para el segundo caso se trata de una construcción que llega hasta la del vecino, pudiendo hasta provocar una extensión de los linderos del inmueble, teniendo o no conocimiento el afectado con las consecuencias jurídicas que le asignó el legislador civil, partiendo de la buena fe.

Cuando no la hubiere, el Código Civil Venezolano (1982) también aporta las vías para solventar tal problema, debiendo acotar que pasa por instituciones como la posesión, el deslinde, la declaratoria de declaración de certeza del derecho de propiedad  y la reivindicación.

Expresa el profesor Kumerow (Ob. Cit.) que la propiedad en Venezuela se reconoce pero no en forma absoluta, puesto que sigue la tendencia de la función social de ella.

El ordenamiento jurídico así lo recoge claramente, tanto en lo constitucional como legal; dentro de ese concepto hacen vida limitaciones, tales como:

·  

• Las concernientes a la extensión en sentido horizontal como vertical, lo que pasa por la no  obstaculización de la libre navegación por los ríos navegables; no efectuar determinadas construcciones o sobrepasar ciertas alturas en áreas cercanas a aeropuertos, entre otras.    
• Las concernientes con la intensidad del derecho de propiedad que tornan compatible o armonizable el poder del titular con el de otros propietarios y que se asocian tanto con las relaciones de vecindad como a las restricciones impuestas en interés público, siendo mencionables  las aguas privadas, distancias entre construcciones, luces y vistas de la propiedad del vecino, desagüe de techos, entre otros.  

Nótese que al estudiar los instrumentos legales en referencia se puede observar la creación de instancias administrativas o judiciales, sin contar con la participación ciudadana bajo diversas modalidades, estén o no agrupados en consejos comunales.

Entrando en el plano judicial la Carta Magna señala que el Poder Judicial se ejerce por el Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales que determine la ley.

Siguiendo el modelo constitucional la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia (2010), la Ley Orgánica del Poder Judicial (1998), la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (2010), el Código Civil Venezolano (1982) y la Ley Orgánica sobre Amparo y Garantías Constitucionales (1988), entre otras, nos dan idea de cómo pueden actuar los órganos jurisdiccionales ante la violación de derechos y garantías.

Lo primero que debe determinarse cuál es el Juez competente ante quien se presenta una reclamación derivada de una perturbación por una obra en construcción.

El Código Civil Venezolano (1982) señala que se harán ante el Juez sin indicar específicamente, por lo que hay que acudir a la ley que regula los procedimientos en materia civil denominada Código de Procedimiento Civil (1990), el cual menciona al Juez de Distrito o Departamento, los cuales ya no existen en la organización judicial venezolana desde hace años, producto de la restructuración de la que fue objeto el Poder Judicial.

Esto conllevaría a consultar la Ley Orgánica del Poder Judicial (1998), dado que es el texto que regula la organización y estructura del Poder Judicial siguiendo las directrices del Texto Fundamental sobre leyes orgánicas; pero como es preconstitucional y, ante el conflicto con las previsiones de la CRBV, se interpretó que ésta prevalece sobre aquélla por el Principio de Supremacía Constitucional.

Todo esto nos conduce a revisar la normativa dictada por el órgano cúpula del Poder Judicial para determinar la competencia por la materia.

El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Plena, es el competente para dictar las regulaciones sobre la administración y organización del Poder Judicial, el cual se vale de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura (DEM) que sustituyó al Consejo de la Judicatura tras la reforma constitucional en 1999.

Con vista de todo lo anterior hay que concluir que deberá intentarse ante un Juez de Municipio, que reemplazaron a los juzgados de distrito y departamento, de conformidad con las distintas resoluciones al respecto, siendo la más reciente la Nº 2018-0013 de fecha 24-10-2018  que regula lo referente con la competencia por la cuantía.

En segundo término se tiene que establecer el tipo de juicio o solicitud cuando se está padeciendo perturbación por una obra en construcción.

Los estudiosos en Derecho Civil denominan como procedimientos posesorios o interdictales prohibitivos, específicamente el llamado Interdicto de Obra Nueva.

Ángel Francisco Brice en un trabajo sobre los Interdictos publicado en una obra colectiva denominada “Títulos Supletorio, Posesión e Interdictos. Derecho Civil Venezolano”, Ediciones Fabretón, Caracas, 1991, expresó que el objeto de esta acción no es proteger la posesión que se arrebata o molesta, sino evitar que se ocasione un daño a determinadas cosas.

Citando a Ramiro Antonio Parra señala que se trata de detener la obra para evitar un perjuicio. La misión del Juez no es destruir lo hecho sino suspender la obra, detener su curso; que no se cause un daño probable  mientras la cuestión se discute en juicio ordinario.

El Código Civil Venezolano (1982) establece las pautas para intentar la acción judicial, por lo que se debe ser muy cuidadoso de no incurrir en inexactitudes, puesto que podría invadir el campo de otras vías procesales, incluidas las interdictales, ya que es frecuente que los litigantes confunden los supuestos de los de obra nueva con el de amparo, el restitutorio y el de obra vieja.

Hasta aquí partiendo de la idea de un particular.

Ahora bien, ¿cómo se puede actuar cuando quien ocasiona la perturbación es una entidad pública?, 

¿Es aplicable la fase sumaria prevista para los interdictos donde no se estila la participación de la otra parte?

Al igual que toda persona jurídica, las entidades públicas territoriales o no, deben cumplir con los requisitos exigidos por la ley para su actuación.

El Derecho Administrativo regula relaciones jurídicas con entidades públicas territoriales o no entre sí como las que se derivan entre éstas y los particulares.

Uno de los pilares fundamentales del quehacer público es el llamado Principio de Legalidad, por lo que deben someterse plenamente a la ley y al Derecho.     

Cuando alguna de las partes litigiosas sea una entidad pública territorial o no, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa  (LOJCA, 2010), constituye – de forma general porque las excepciones son expresas como ocurre en materia laboral, por ejemplo – un fuero atrayente en sentido activo o pasivo. 

Como materias que debe conocer tiene previstas las siguientes:

• Las impugnaciones que se interpongan contra los actos administrativos de efectos generales o particulares, incluso por desviación de poder.
• De la abstención o carencia de las autoridades a producir un acto al cual estén obligados por la ley.
• Las reclamaciones contra las vías de hecho atribuidas a los órganos del Poder Público.
• Las pretensiones de condena al pago de sumas de dinero y la reparación de daños y perjuicios originados por responsabilidad contractual o extracontractual de los órganos que ejercen el Poder Público.
• Los reclamos por la prestación de los servicios públicos y el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por los prestadores de los mismos.
• La resolución de los recursos de interpretación de leyes de contenido administrativo.
• La resolución de controversias administrativas que se susciten entre la República (Poder Nacional), algún Estado, Municipio u otro ente público, cuando la otra parte sea alguna de esas mismas entidades.
• Las demandas que se ejerzan contra la República (Poder Nacional), los Estados, los Municipios, los institutos autónomos, entes públicos, empresas o cualquiera de las personas jurídicas antes mencionadas tengan participación decisiva.
• Las demandas que ejerzan la República (Poder Nacional), los estados, los Municipios,  los institutos autónomos, entes públicos, empresas o cualquiera de las personas jurídicas antes mencionadas tengan participación decisiva, si es de contenido administrativo. 
• Las actuaciones, abstenciones, negativas o vías de hecho de los consejos comunales y de otras personas o grupos que en virtud de la participación ciudadana ejerzan funciones administrativas.
• Las demás actuaciones de la Administración Pública no previstas en los numerales anteriores.(Subrayado mío)

La idea sugerida es que se tenga noción de los supuestos en los que pudiere estar involucrada una obra en construcción en sentido amplio y cómo podría ser conocida por la jurisdicción contencioso administrativa de la cual el Municipio es objeto de su control. 

Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artículos de mi autoría denominados “De las “Competencias Municipales”, “De la Organización y Gestión Municipal, “El Distrito Capital”, “Municipio y Servicios Públicos”, “Municipio y Servicio de Policía”, “Municipio y Seguridad Ciudadana”, “Sistema de Justicia y Justicia de Paz”, “La Ordenanza de Convivencia Ciudadana”, Municipio, Tránsito y Transporte Terrestre”, “La Ordenanza de Tránsito Terrestre y Uso de Vías Públicas”, “Justicia de Paz Comunal y Legislación de Arrendamientos”, “La Administración Tributaria Municipal”, “La Autonomía Municipal”, “La Fiscalización en materia de urbanismo local”, “La Justicia de Paz Comunal”, “Las Fiscalías Municipales”, “Municipio y Ambiente” “La Ordenanza de Gestión Ambiental”, “Municipio y Protección Civil”, “Municipio y Ley Orgánica del Servicio y Cuerpo de Bomberos”, “Municipio y Participación Ciudadana”, “Municipio y Ley de Gestión de Riesgos Socio Naturales y Tecnológicos”, “Potestad Tributaria vs Potestad Reguladora”, ¿Posee el Juez de Paz competencias en materia de Propiedad Horizontal? , entre otros  los cuales se encentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com  para obtener mayor información sobre lo aquí tratado.

En otra oportunidad se tocarán tópicos relacionados con el tema.

No lo olvide, el país se construye desde sus municipios.

¿Es el Juez o la Alcaldía competente en materia de paralización de obras de construcción? I

¿ES EL JUEZ O LA ALCALDÍA COMPETENTE EN MATERIA DE PARALIZACIÓN DE OBRAS DE CONSTRUCCIÓN? I

Por: Abogado  Eduardo Lara Salazar

edularalaw@gmail.com

Estando  en  una sesión de clases  surgió un debate acerca de si solamente es la alcaldía o un juez, el competente para ordenar y efectuar la paralización de una obra en construcción por aquello de la ordenación urbanística.

Para precisar el alcance de la discusión resulta oportuno hacer unas precisiones.

En Derecho Administrativo existe la llamada policía administrativa.

La legislación puede atribuir competencia a un organismo administrativo – centralizado o descentralizado – para tomar decisiones o ejecutarlas coactivamente – por ejemplo – limitante con los derechos de los particulares  en aras de un bien jurídico tutelado de mayor entidad.

El profesor Eloy Lares Martínez explica en su célebre obra “Manual de Derecho Administrativo”, Ediciones Universidad Central de Venezuela, Caracas, Venezuela;  que varias son las limitaciones que presentan los poderes de la Administración en el ejercicio de funciones policiales, entre los cuales acota que

• la misión de la policía consiste en hacer cumplir el deber de los particulares de no causar perturbaciones al orden público.   
• Las medidas de policía deben tener por objeto el mantenimiento del orden público.  
• Deben ser necesarias para el mantenimiento del orden público aplicando la proporcionalidad en atención de las circunstancias.

En idéntico sentido se pronuncia también José Peña Solís en su obra “Manual de Derecho Administrativo”, Volumen Tercero, Ediciones del Tribunal Supremo de Justicia (Venezuela), Caracas, Venezuela, 2006.    

El hecho que existan conceptos como el orden público o paz ciudadana no implica que se trate de una eliminación de la libertad personal o el derecho de propiedad, por ejemplo, por lo que el  legislador debe ser muy cuidadoso para evitar lesiones graves en la esfera de sus derechos, actuando como principal árbitro el juez llegado el caso.

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) consagra el libre desenvolvimiento de la personalidad sin más limitaciones que las derivadas del derecho de los demás, el orden público y social.

Asimismo, está prevista la garantía por el Estado – según la Carta Magna – del goce y ejercicio irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos, siendo obligatorios su respeto y garantía por los órganos del Poder Público, con los tratados sobre derechos humanos suscritos y ratificados válidamente por la República y las leyes que los desarrollen.

Ahora bien, la relación con el tema se establece con el hecho de la factibilidad para los particulares para realizar construcciones en su inmueble, ya que se pretende el mejoramiento de la calidad de vida a través del patrimonio; esto no quiere decir que – de forma arbitraria – prive al resto del ejercicio de los derechos también consagrados para ellos por el ordenamiento.

De allí el origen y la necesidad de limitar a los ciudadanos en sus derechos en aras de la sana convivencia, mediante la legislación.

Es aquí cuando se dictan normas que regulen las construcciones y se consagran las competencias sobre ordenación urbanística, ambiente, salud, entre otras.   

Si bien es cierto que en Venezuela está previsto el derecho de propiedad, no es menos que debe su ejercicio estar circunscrito al marco normativo.

La competencia en el área de urbanismo se ejerce repartida entre el nivel nacional, quien fija el régimen como las normas técnicas de ingeniería mientras que, al municipio, le corresponde ejercer la ordenación urbanística.

A través de ordenanzas ha venido legislando sobre la materia a su cargo; en algunos casos aprueban normas que regulan aspectos como

• el Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL). 
• La zonificación, procedimientos urbanísticos (generalmente denominadas Ordenanza de Urbanismo, Arquitectura y Construcciones o sobre Construcciones Ilegales).  
• Tributarios urbanísticos (Ordenanza de Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, Ordenanza sobre Contribuciones Especiales por Mejoras o por Incremento de Intensidad de Uso Urbanístico), entre otras.

Por razones de servicio puede estar prevista la creación de cuerpos de policía especializada para un manejo más técnico de la actividad.

Ese el caso de la Dirección de Ingeniería Municipal o de la denominación que le atribuya la ordenanza donde se establece la competencia para la inspección de obras, con miras a garantizar el cumplimiento de las normas tendentes a la armonía que permita la sana convivencia de los particulares ante una violación del ordenamiento.

Estas dependencias cuentan con un personal que realiza labores de fiscalización e inspección pudiendo ejecutar medidas – siguiendo el procedimiento – como la paralización de obras porque no cuenta con los permisos o lesiona derechos de terceros, por ejemplo.

Imagine que en una zona catalogada como residencial alguien compra un terreno y decide instalar un cementerio o un matadero.

Si bien ambas actividades son importantes, tampoco es menos que puedan efectuarse en cualquier lugar, aun basándose en aquello del derecho de propiedad o la libertad económica.

Es frecuente encontrar casos en materia urbanística que se pueda ver afectado negativamente el ambiente o la ordenación, siendo necesario implementar correctivos, tales como paralización de obras, demoliciones, retiro de materiales, restricción de acceso de materiales, entre otros; de allí que la legislación tenga previsto medidas cautelares con la finalidad de velar por los intereses, no solamente de la institución municipal sino de la comunidad.

Como todas las de su tipo se trata de acciones provisionales adoptadas por la Administración, con la finalidad de impedir la ocurrencia de daños irreparables o de difícil reparación.

Cuando el órgano local urbanístico realiza tareas de inspección o fiscalización se está ante una actividad de policía, siguiendo las nociones del Derecho Administrativo; con aquélla lo que se persigue es garantizar la adecuación de la conducta de los particulares hacia la previsión normativa.

Por su parte, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) posee un artículo en el cual ordena que la policía municipal cumplirá funciones de policía administrativa, de control de espectáculos públicos, orden público y de circulación.

Cuando se habla de policía administrativa en el supuesto de esta Ley se trata para velar por el cumplimiento de las ordenanzas y demás instrumentos jurídicos municipales especialmente; como se indicó precedentemente la Dirección de Ingeniería Municipal o denominación equivalente es la que ejerce la competencia, correspondiendo al cuerpo de policía municipal el apoyo a ésta.

Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artículos de mi autoría denominados “De las “Competencias Municipales”, “De la Organización y Gestión Municipal, “El Distrito Capital”, “Municipio y Servicios Públicos”, “Municipio y Servicio de Policía”, “Municipio y Seguridad Ciudadana”, “Sistema de Justicia y Justicia de Paz”, “La Ordenanza de Convivencia Ciudadana”, Municipio, Tránsito y Transporte Terrestre”, “La Ordenanza de Tránsito Terrestre y Uso de Vías Públicas”, “Justicia de Paz Comunal y Legislación de Arrendamientos”, “La Administración Tributaria Municipal”, “La Autonomía Municipal”, “La Fiscalización en materia de urbanismo local”, “La Justicia de Paz Comunal”, “Las Fiscalías Municipales”, “Municipio y Ambiente” “La Ordenanza de Gestión Ambiental”, “Municipio y Protección Civil”, “Municipio y Ley Orgánica del Servicio y Cuerpo de Bomberos”, “Municipio y Participación Ciudadana”, “Municipio y Ley de Gestión de Riesgos Socio Naturales y Tecnológicos”, “Potestad Tributaria vs Potestad Reguladora”, ¿Posee el Juez de Paz competencias en materia de Propiedad Horizontal? , entre otros  los cuales se encentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com  para obtener mayor información sobre lo aquí tratado.

En otra oportunidad se tocarán aspectos relacionados con el Tema.

No lo olvide, el país se construye desde sus municipios.

      

            

¿Posee el Juez de Paz competencias en materia de Propiedad Horizontal? II

¿POSEE EL JUEZ DE PAZ COMPETENCIAS EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL? II

Por. Abogado Eduardo Lara Salazar

edularalaw@gmail.com

La Ley de Propiedad Horizontal (1983) crea un sistema de autogobierno el cual mantiene relaciones puertas adentro como afuera, por lo que deben integrarse dentro de los diversos programas y proyectos de participación ciudadana.

Es por ello que los municipios se han visto en la necesidad de crear vinculaciones con los condominios, porque no pueden estar aislados ni aquellos ni estos, dado el carácter social de los seres humanos a lo que se hizo referencia anteriormente.

Una de ellas son los Jueces de Paz.

La labor de los jueces de paz, como también las desplegadas por los municipios en esta materia, es muy importante porque tiene que ver con la prevención, dado que puede ayudar a evitar la comisión de situaciones delictuales a través del diálogo. Por ello es importante que se elija a un juez de paz, no solamente entrenado en técnicas de mediación o conciliación, sino que sea alguien representativo de su comunidad a quienes todos respeten y consideren buen ejemplo a seguir. 

Si se da una lectura a la Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal (2012) puede observar el lector que los Jueces de Paz poseen competencias en materia de propiedad horizontal, dado que pueden ocurrir – y ocurren – situaciones donde debe intervenir, no solamente por las relaciones entre los condóminos como sistema de autogestión y cogestión, sino su afectación hacia otras comunidades, se encuentren o no bajo el régimen de propiedad horizontal.

Es importante recordar que las juntas de condominio solo tienen que ver en los asuntos donde estén inmiscuidos los bienes comunes por lo que no pueden excederse, solo que podrían contribuir 

colaborando para que se mantenga una sana convivencia en el inmueble. 

·     

    Convivencia interna de la edificación, en la que suceden hechos como música o ruidos molestos,vehículos estacionados fuera de lugar, entre otros.  

•              Violencia de género.  
•              Apoyo a los órganos o entes del sistema de protección de niños, niñas y adolescentes.
•              Protección, propiedad y tenencia de animales domésticos y en peligro de extinción.
•        Velar por el respeto de los derechos de adultos mayores, personas con discapacidad y otras en  situación de vulnerabilidad.

Todas ellas pueden relacionarse con la vida cotidiana en inmuebles bajo propiedad horizontal.

Cada una de estas materias poseen legislación nacional y municipal por lo que es importante conocerla y adecuar las conductas para no incurrir en violaciones de las normas que las consagran.

Esto resalta una faceta de los Jueces de Paz en el campo pedagógico, porque no se trata que sea un funcionario que conozca de miles de denuncias y resuelva por la vía tradicional; es todo lo contrario, su carácter preventivo ayuda a descongestionar a otros integrantes del Sistema de Justicia.

Ahora bien, en la práctica, puede resultarles complejo a los jueces de paz el deslinde entre lo que está dentro de la esfera del derecho y, por ende, atribuido a otros órganos y entes, con lo que puede ser objeto de las técnicas propias de la justicia de paz.

Algunos municipios cuentan en su estructura con dependencias que le asistan, como sucede con las llamadas Direcciones de Justicia Municipal u otros semejantes, al igual que las Sindicaturas Municipales, (lo que no es igual a sindicato: organización para la defensa de derechos de los trabajadores en una relación laboral), ya que ellas son los órganos de representación legal de los municipios, así como también de asesoría a los órganos y entes locales.

En pocas palabras eso depende de la situación de hecho en cada caso, pues requiere del análisis de normas legales antes de tomar decisiones.

Resulta oportuno recordar que los jueces de paz pueden asistirse para la ejecución de sus decisiones (materialización de lo resuelto) por los cuerpos de policía, de conformidad con lo previsto por la LOJPC, por lo que debe acatarse por los intervinientes.

Esto lleva a la conclusión que la preparación del juez de paz deberá ser mayor a la de solamente el manejo de herramientas de justicia alternativa, para evitar conflictos de competencia entre autoridades, siendo el ciudadano quien se encuentra en el medio y no obtiene la solución del problema que le lleva a acudir ante aquélla.

Se sugiere dar un vistazo a otros artículos de quien suscribe denominados “Municipio y otras Entidades Locales”, “La Justicia Municipal”, “Fiscalías Municipales”, “La Justicia de Paz Comunal”, “Medios de Participación Ciudadana”, “¿Cédula o Ficha Catastral?”, “El Cabildo Abierto”, “¿Ilegales las Asociaciones de Vecinos?”, “El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos”, “El Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias”, “El Impuesto sobre Vehículos”, “El Presupuesto Participativo”, “El Paisajismo como elemento integrador de espacios urbanos”, “El Ornato Público”, “Justicia de Paz Comunal y Legislación sobre Arrendamientos”, “La Asamblea de Ciudadanos”, “La Autogestión y Cogestión en el ámbito municipal”, “La Fiscalización en materia de urbanismo local”, “La Iniciativa Legislativa en el ámbito municipal”, “La Ordenanza de Convivencia Ciudadana”, “La Ordenanza sobre Fauna Doméstica”, “Las Contribuciones Especiales Municipales”, “Las Contribuciones Especiales Municipales, ¿Ingreso Ordinario o Extraordinario?”, “Las Instancias de Atención Ciudadana”, “Los Servicios de Alcantarillado, Canalización y Disposición de Aguas Servidas”, “El Servicio de Aseo Urbano”, “¿Precio o Tasa para el servicio de aseo urbano?”, “Municipio y Ley de Calidad de las Aguas y del Aire”, “Municipio y Ley de Telesalud”, “Municipio y Protección de Animales”, “Municipio y Seguridad Ciudadana”, “Municipio y Servicio de Policía”, “Municipio, parques y plazas”, “Municipio Obras y Vías Públicas”, “Ordenanza sobre el suministro de agua por camiones cisternas”, “Sistema de Justicia y Justicia de Paz”; que se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para tener mayor información.

En otra oportunidad se tocarán tópicos relacionados sobre el tema.

No lo olvide, el país se construye desde sus municipios.