¿PUEDE EL MUNICIPIO DAR
SUS BIENES INMUEBLES EN ARRENDAMIENTO? II
Por: Abogado
Eduardo Lara Salazar
Continuando acerca de la experiencia
del trabajo realizado durante la sesión de clases, resulta oportuno traer la
relación entre el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Bienes
Públicos ((2014), el cual tiene por objeto sentar las normas y principios que
regulan sobre órganos y entes públicos lo referente con los procesos que permitan
de manera integral y coherente la adquisición, uso, administración,
mantenimiento, registro, supervisión y disposición de los bienes públicos.
Existe coincidencia de este
instrumento legal con el Código Civil Venezolano (1982) en la concepción sobre
bienes del dominio público y privado, al igual que con la Ley Orgánica del
Poder Público Municipal (LOPPM, 2010).
Aquí es importante recalcar, como
en otras ocasiones, la autonomía municipal por cuanto nunca puede existir una
relación jerárquica entre el nivel nacional y estadal frente al local por
expreso mandato de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela
(CRBV, 1999) al consagrar disposiciones organizativas y autonómicas de los
integrantes del Poder Público, especialmente cuando menciona expresiones como
cooperar y coordinar para la realización de los fines del Estado, al igual que
el hecho de ser un país federal.
En el primero de los textos
mencionados no existe prohibición expresa para el arrendamiento de bienes, lo
que va en concordancia con autores como los maestros Eloy Lares Martínez y
Germán Acedo Payarez.
Del primero en su célebre “Manual
de Derecho Administrativo”, Ediciones Universidad Central de Venezuela,
Caracas, Venezuela; nos enseña que la noción de contrato es idéntica tanto para
el sector público como el privado, lo que puede tomarse del Código Civil
Venezolano (1982) es la misma en el dominio público como en el privado, puesto
que son acuerdos de voluntades creadores de situaciones jurídicas.
En idéntico sentido – dice el
mencionado autor - opera hacia el arrendamiento, con las salvedades de las
normas legales – sobre las cuales quien aquí escribe no va a expresar juicios
de valor – dictadas en los últimos años por vía habilitante como:
·
El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de
Arrendamiento Inmobiliario (2000).
·
Decreto con rango, valor y fuerza de contra el
desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda (2011) (lo que se conoce popularmente como el Decreto
8190).
·
Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda (LRCAV, 2011) o
·
el dictado en materia de arrendamiento de uso
comercial (2014), entre otros.
Basados en el principio de
especialidad normativa prelarían sobre la ley sustantiva civil (1982).
Si se parte de normas
organizativas de la actividad estatal, el arrendamiento encaja dentro de las
competencias nacionales, por lo que el Municipio tiene vedado - de forma
absoluta - dictar normas o actos administrativos tendentes a la fijación de
cánones (regulación), desocupación (quedando a salvo las competencias urbanísticas
que se refieren a otros puntos), reintegros, cumplimiento o resolución de
contratos en cuanto al fondo de estos, entre otros.
Asimismo, es conveniente el
estudio y revisión de una sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del
Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de abril de 2021 (Caso: El Mesón de la carne en vara C.A. vs. Inversiones
Santomera C.A.), dadas las connotaciones – sobre las cuales tampoco se
ha de emitir juicio de valor en estas líneas - que allí se mencionan en relación
con el contrato locativo y los bienes ejidales.
El profesor Acedo, en su obra
“Régimen Tributario Municipal Venezolano”, Editorial Jurídica Venezolana,
Caracas, Venezuela, 1999, aporta que la administración financiera del Municipio atraviesa
tres (3) etapas:
· Provisión
de fondos o recursos, lo que se da por diversas vías como la tributación,
explotación de sus bienes, entre otras
· Administración
de los recursos.
· Redistribución; no es otra cosa que asignar
nuevamente, para el cabal cumplimiento de los fines del Estado.
A la luz de los preceptos
constitucionales donde el Municipio sobre autonomía puede gestionar las materias
de su competencia, así como dictar normas sobre ellas, la administración de sus
bienes, derechos y recursos; siendo el arrendamiento un contrato de simple
administración, no habría inconveniente para ello debiendo atenerse a las
normas generales de la materia como las de control y presupuesto.
Luego de ello se dirigió la
sesión a las competencias del Juez de Paz por aquello de resolver
alternativamente conflictos.
Seguidamente se pusieron de
manifiesto tanto la norma constitucional que los consagra como la Ley Orgánica de la Justicia de Paz Comunal
(LOJPC, 2012), quedando aclarado que tampoco podrían dictar actos que están
reservados a órganos nacionales como la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) o la de los Derechos Económicos (SUNDDE),
ni los Tribunales de la República en las asignaciones acotadas supra.
Distinto es la materia de
convivencia donde poseen facultades tomando como base la (LOJPC, 2012), la Ley
Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2015), la
Ley para la Protección para la Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC,
2009), entre otras, pero jamás involucran una fijación rental (regulación),
reintegro u otras.
De allí que se les recomienda a
los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una denuncia que
contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por la (LOJPC, 2012)
puesto que podría originar acciones legales de diversa índole, incluidas las de
amparo y revisión
constitucional.
El aporte que hace el Municipio en
materia de viviendas suele ser en la donación de terrenos – generalmente ejidales
- para su construcción en los planes nacionales, puesto que se vinculan con la
ordenación urbanística, ya que – en gran número –no cuentan con la posibilidad
de sostener un esfuerzo de grandes magnitudes como este y se prefirió
adscribirlo a la República por lo macro que implica, aun cuando la Ley Orgánica
del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) y otras del sector, dirigen su radio
hacia las de interés social pero es allí, como se mencionó, donde hay más
demanda y menor capacidad de pago de los créditos.
Por otra parte, los municipios no
suelen tampoco contar con viviendas para alquiler – actuando como arrendador ni
arrendatario – en coherencia con lo expresado.
En otra oportunidad se tocarán tópicos
relacionados con el tema.
Se sugiere al lector dar un
vistazo a otros artículos de este autor denominados “Municipio y Ley Orgánica
de Gestión Comunitaria”, “Municipio y reforma habilitante 2014: Ley
Orgánica de Bienes Públicos”, “Municipio y Ambiente”, “El Catastro Municipal”,
“De la Hacienda Municipal”, “Instrumentos Jurídicos Municipales”, “Municipio y
Patrimonio Cultural”, ”Los Ejidos”, “¿Realmente los ejidos son imprescriptibles
e inalienables?”, “Municipio y Urbanismo”, “Organización y Gestión Municipal”,
“De las Competencias Municipales”, “Medios de Gestión”,” “De los medios de
participación”, “Municipio y Presupuesto”, ““Municipio y reforma habilitante
2014: Ley de Planificación Pública y Popular”, “El
Consejo Federal de Gobierno”, “La Contraloría Social”, ”Municipio y Servicios
Públicos”, “Las Empresas Municipales”, “Las Fundaciones Municipales”, “La Ley
de los CLPP del año 2015", “Municipio y reforma habilitante
2014: Conservación y Mantenimiento de Bienes Públicos”, “Las
Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico”, “Los Servicios
Desconcentrados Municipales”, “La Ordenanza de Gestión Ambiental”, “El
Alumbrado Público”, “El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos”, “La Conurbación”,
“¿Cédula o Ficha Catastral?”, “Municipio y Ley de Bosques”, ”La Nomenclatura
Urbana”, “Municipio, Obras y Vías Públicas”, “La Contribución por Plusvalía”,
“La Ordenanza sobre Áreas Verdes”, entre otros, que pueden ser
encontrados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para
obtener mayor información sobre lo aquí tratado.
No lo olvide, el país se
construye desde sus municipios.
