¿PUEDE UN
MUNICIPIO DAR O TOMAR BIENES EN ARRENDAMIENTO?
Por: Abogado
Eduardo Lara Salazar
Me preguntaban durante una sesión
de clases acerca de la procedencia legal o no para los municipios dar y/o tomar
bienes en arrendamiento.
El arrendamiento, a lo largo del tiempo,
ha servido como una solución para diversos propósitos, tanto a particulares
como a entidades públicas.
Puede citarse el caso de
constituir una vivienda, local comercial, galpón, oficina.
Si bien los municipios no
alquilan viviendas para habitarlas, no es menos cierto que es factible para las
otras aplicaciones mencionadas.
En ocasiones, las entidades
locales son propietarias de terrenos que son puestos a la orden para la construcción
de viviendas a cargo del nivel nacional. El ordenamiento jurídico da cuenta de
instrumentos que tienen a canalizar esfuerzos en ese sentido.
Sobre sus resultados no me
pronuncio…
Un municipio podría requerir
tomar en arrendamiento un galpón para almacenar materiales diversos, por
ejemplo.
Para definir lo que es un
arrendamiento, el Código Civil Venezolano (1982) expresa que es un contrato por
medio del cual uno de los contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a
la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y
mediante un precio (canon) determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
El profesor Hermes Harting en su obra “El Arrendamiento.
Doctrina y Jurisprudencia”, Ediciones Livrosca, Caracas, 1996; señala que es un
contrato
·
- Consensual, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes.
- Sinalagmático Perfecto, desde el mismo momento en que nace la relación jurídica existen obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario.
- Buena fe, se toma en cuenta la intención de las partes.
- Oneroso, existen prestaciones y contraprestaciones de ambas partes, ventajas y sacrificios.
Ahora bien, resulta oportuno
destacar que existen otros instrumentos de rango legal que se aplican con
prelación al Código Civil Venezolano, en razón de su especialidad, como es el
caso del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios (1999) y el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación
de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (2014); para el caso de estos se
trata del producto de leyes habilitantes.
El Derecho Administrativo enseña
que debe distinguirse cuando una entidad pública contrata, dado que existe una
categoría de contratación denominada Contratos Administrativos.
Se entiende por contrato
administrativo aquel donde se persigue un fin de interés público, donde no se
está en una relación paritaria o de igualdad, ya que uno de los contratantes
representa el interés general y el otro el privado de la contratista.
Este ha sido durante muchos años
un tema polémico, por cuanto existen corrientes que los aceptan y otros
rechazan.
En tiempos recientes, se ha
atenuado el concepto de los contratos administrativos, aunque la Ley Orgánica
de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (2010) crea un fuero procesal
atrayente cuando se encuentren involucradas entidades públicas, tanto en el rol
activo como pasivo.
Acerca de esto puede consultarse
la obra de Eloy Lares Martínez o Allan Brewer Carías, quienes han tratado con
profundidad y acertado criterio para comprenderlo.
El profesor Lares Martínez en su
célebre obra “Manual de Derecho Administrativo”, Ediciones Universidad Central
de Venezuela, Caracas, Venezuela; no hace distinción en cuanto a la capacidad
para contratar porque su origen se toma desde la perspectiva del Derecho Común,
lo que ocurre es que – en virtud de manejarse intereses ajenos – la legislación
impone una serie de trámites y formalidades a la contratación.
En auxilio de la afirmación del
profesor Lares Martínez (OB. Cit.) el Código Civil Venezolano (1982) y el
Código de Comercio Venezolano (1955) poseen normas sobre la capacidad para
contratar para las entidades públicas, ya que debe existir el consentimiento,
objeto y causa, como en cualquier contrato celebrado entre particulares.
Asimismo, si bien las entidades
públicas pueden realizar actos de comercio no asumen la cualidad de comerciante
en sentido como lo conocemos para los particulares.
Cabe destacar que, aun cuando
existen unos entes del tipo con forma empresarial, la noción no es la de
comportarse de idéntica manera como los particulares, sino – generalmente – se orienta
hacia actividades de servicio público, lo que no es aplicable en materia
financiera como los bancos, pese a políticas públicas aplicadas.
Es el caso de la materia de planificación,
presupuesto, control, administración, bienes públicos, entre otros, los cuales
poseen su respectiva legislación.
Si se hace un estudio de normas
tendentes al control del gasto público, como sería la Ley Orgánica de la
Contraloría y Sistema Nacional de Control Fiscal (2010), no se impide ni excluye
la posibilidad de dar o tomar bienes en arrendamiento, especialmente el caso de
inmuebles.
En cuanto al Decreto con rango,
valor y fuerza de Ley Orgánica contra la Corrupción (2014) tampoco se pronuncia
por la imposibilidad de realizar contrataciones en materia de arrendamientos.
El Decreto con rango, valor y
fuerza de Ley de Contrataciones Públicas (LCP, 2014) es el instrumento
normativo que regula este tipo de situaciones; sin embargo, en forma expresa,
le excluye de los concursos o procesos licitatorios.
Al igual que los otros textos precedentes
El Decreto con rango, valor y
fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública (2014) además de regular la
organización de las entidades públicas, también dicta normas de actuación
general, como las referidas a evitar dispersión de esfuerzos con la creación de
entes, por ejemplo.
Cuando se lleva a cabo una
contratación por el Municipio, se suele hacer a través de la Alcaldía por aquello
de la administración, previo cumplimiento de los trámites y formalidades
pertinentes.
El Decreto con rango, valor y
fuerza de Ley Orgánica de la Administración Financiera del sector público
(LOAFSP, 2014) regula los distintos subsistemas de tesorería, crédito público,
presupuesto, contabilidad pública; que se relacionan cuando las entidades
públicas celebran contratos.
Con la aprobación del Decreto con
rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Bienes Públicos, cuya versión vigente
data del año 2014, se ha previsto en forma positiva la procedencia de dar y
tomar bienes en arrendamiento por parte de entidades públicas, siguiendo las
formalidades y trámites respectivos
Se sugiere al lector dar un
vistazo a otros artículos de este autor denominados “Municipio y Ley Orgánica
de Gestión Comunitaria”, “Municipio y reforma habilitante 2014: Ley Orgánica de
Bienes Públicos”, “Municipio y Ambiente”, “El Catastro Municipal”, “De la
Hacienda Municipal”, “Instrumentos Jurídicos Municipales”, “Municipio y
Patrimonio Cultural”, ”Los Ejidos”, “Municipio y Urbanismo”, “Organización y
Gestión Municipal”, “Las Competencias Municipales”, “Medios de Gestión”,” “De
los medios de participación”, “Municipio y Presupuesto”, “Municipio y
Planificación”, “Los CLPP en la Ley Orgánica del año 2015”, “El Consejo Federal
de Gobierno”, “La Contraloría Social”, ”Municipio y Servicios Públicos”, “Las
Empresas Municipales”, “Los Bienes Municipales”, “Las Ordenanzas y su ubicación
en el ordenamiento jurídico”, “Los Jueces de Paz y Legislación Arrendamiento Inmobiliarios Urbanos”, “Municipio
y reforma habilitante 2014: Ley Orgánica de Planificación Pública y Popular”, “Las
Contribuciones Especiales Municipales, ¿Ingresos Ordinarios o Extraordinarios”,
“El Servicio de Aseo Urbano y Domiciliario”, “Las Ordenanzas Municipales”, “¿Puede
un Juez de Paz ordenar o ejecutar un desalojo de una vivienda dada en
arrendamiento?”, “Municipio y otras Entidades Locales”, “El Impuesto sobre
Inmuebles Urbanos”, “El Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias”, entre otros, que pueden ser encontrados
en www.eduardolarasalazarabogadoblogspot.com para
obtener mayor información sobre lo aquí tratado.
En otra oportunidad se tocarán otros aspectos relacionados
con el tema.
No lo olvide, el país se construye desde sus municipios.
