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domingo, 12 de agosto de 2018

¿Puede un Juez de Paz Comunal ordenar o ejecutar un desalojo de una vivienda dada en arrendamiento? I


¿PUEDE UN JUEZ DE PAZ COMUNAL ORDENAR O EJECUTAR EL DESALOJO DE UNA VIVIENDA DADA EN ARRENDAMIENTO? I

Por: Abogado Eduardo Lara Salazar


La legislación en materia de arrendamientos ha venido presentando modificaciones a lo largo de los años dada la intervención oficial, cuyo origen se remonta – inclusive – a la primera mitad del siglo pasado.

Resulta oportuno precisar qué es un arrendamiento.

El arrendamiento es un contrato, es decir, un vínculo jurídico entre dos sujetos denominados arrendador y arrendatario donde aquél acuerda con éste dar en uso y disfrute un bien mueble o inmueble a cambio del pago de una suma de dinero.  

El Código Civil Venezolano (CCV, 1982) lo define como un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario, inquilino) de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado (canon) que ésta se obliga a pagar a la otra.

Para comprender lo que es un bien mueble o inmueble, el profesor José Luis Aguilar Gorrondona en su obra “Bienes y Derechos Reales”, Manuales de la Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, Venezuela; nos explica que los bienes muebles son aquellos que pueden moverse o desplazarse  por sí mismo o  fuerza exterior sin que se destruyan o deterioren por el uso normal; un ejemplo sería un automóvil o un lápiz.

Los inmuebles – por interpretación en contrario – permanecen inmóviles o es imposible desplazarlos sin que pueda producirse deterioro en gran medida o destrucción; ejemplos pueden ser una cocina empotrada, un árbol no derribado.

Ahora bien, algo de concepto tan simple se ha transformado en uno de los problemas sociales de mayor significación, puesto que su visión – actualmente – no es un asunto meramente civil para migrar hacia el Derecho Social donde convive con disciplinas como el Derecho del Trabajo o el Derecho Agrario cuando se trate de los destinados a viviendas, bien sea en entornos urbanos como rurales.

Para ello cabe recordar cuando se produjo una decisión judicial – como elemento trascendental - que dio un vuelco a la denominada contribución (tributo) en materia de vivienda, lo que se conoce como Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) cuyo antecedente era la denominada Política Habitacional regulada por ley (hoy derogada) de idéntica denominación.

Ante la pregunta de si son arrendables todos los bienes muebles e inmuebles, la respuesta dependerá de la naturaleza del bien más allá de ser uno u otro, dado que también existe dentro de las clasificaciones de los bienes las que responde a si se trata de uno público o privado, elementos a considerar porque también existen regulaciones legales al respecto.

Por otra está la previsión de lo denominado como bienes del dominio público, uso público y uso privado.

No debe dejarse de lado tampoco si el sector público va a dar o tomar en arrendamiento un inmueble, lo que luce poco probable pero no descartable, ya que existen instrumentos normativos como el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Bienes Públicos (2014) o el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Contrataciones Públicas (2014), cuya denominación sugiere vinculación.

En el caso de las situaciones bajo el texto sobre contrataciones públicas señala que no se regulan por éste, puesto que ordena su exclusión, mientras que para el de los bienes públicos pauta que los órganos y entes públicos, salvo disposiciones especiales, pueden dar en arrendamiento los bienes públicos que tengan adscritos, asignados o de los cuales sean propietarios.

Para el Derecho Administrativo uno de los temas más polémicos es de la contratación por la administración, ya que surgen los que favorecen la corriente que da existencia a los contratos administrativos, así como también están sus detractores.

Se entiende por contrato administrativo aquel donde se persigue un fin de interés público, no se está en una relación paritaria o de igualdad, ya que uno de los contratantes representa el interés general y el otro el privado de la contratista.

Como contrapartida se sitúa la noción de los Contratos de la  Administración donde ésta no actúa como sujeto del Derecho Público, lo que ha desarrollado la doctrina ampliamente, de no ser para una finalidad pública se aplican las disposiciones que rigen la materia, por lo que – para el caso de usos residenciales – se hará de acuerdo con lo previsto por los mencionados más adelante en estas mismas líneas.

En la esfera del Derecho Procesal Administrativo la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (2010) atrae hacia el fuero especial las acciones que intenten las entidades públicas o sean hechas en su contra, con ocasión de los contratos celebrados por ellas.

Estipula que es competencia de la jurisdicción contencioso administrativa

“… Las pretensiones de condena al pago de sumas de dinero y la reparación de daños y perjuicios originados por responsabilidad contractual o extracontractual de los órganos que ejercen el Poder Público…”, de lo cual la jurisprudencia de instancia y del Máximo Tribunal genera ejemplos a diario, bastando con solo visitar la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

Siguiendo las enseñanzas del célebre maestro del Derecho Administrativo Eloy Lares Martínez  en su libro “Manual de Derecho Administrativo”, Ediciones Universidad Central de Venezuela, Caracas, Venezuela; nos recuerda que la noción de contrato prevista por el Código Civil Venezolano es la misma en el dominio público como en el privado, puesto que son acuerdos de voluntades creadores de situaciones jurídicas.

Cuando se estudia la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) acerca del reparto de competencias se observa que el arrendamiento está en las asignadas al nivel nacional lo que se ejerce con diversos enfoques.

A nivel legislativo se han aprobado textos normativos (leyes) aplicado a vivienda, sin indicar jerarquía ni vigencia, tales como:     
·       
  •   Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI, 2000).
  •     Código Civil Venezolano (CCV, 1982).
  •     Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda (2011) y su Reglamento.
  •     Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de    Viviendas (2011), entre otros.


En el caso de las competencias a cargo del Ejecutivo Nacional para la materialización de los postulados de las normas en referencia se han creado ministerios y otras dependencias, como es el del órgano rector en vivienda y hábitat, al igual que la denominada Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), adscrita a aquél.
También el ámbito nacional debe legislar en áreas como la ordenación del territorio, tierras baldías, ordenación urbanística, unificación de normas y procedimientos técnicos para de ingeniería, arquitectura y urbanismo.

En cuanto al Municipio la CRBV establece que le compete la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria de conformidad con la ley que rige la materia.   

Por su parte, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) reproduce la norma constitucional bajo la premisa de “…aplicación de la política referente a la materia inquilinaria…”, al estatuir sobre las competencias municipales.

Otras de éstas se refiere a la justicia de paz; la prevención y protección vecinal, los servicios de policía municipal, conforme la legislación.

Sobre el particular, el Legislador Nacional ha aprobado instrumentos como la 

  • Ley Orgánica para la Jurisdicción Especial de Justicia de Paz Comunal (2012). 
  • Ley del Sistema de Justicia (2009) 
  • Ley Orgánica del Servicio Nacional de Policía y Policía Nacional Bolivariana (2009).


La Ley del Sistema de Justicia (2009) establece que lo integran
·      
  •       El Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales.
  •           La Defensa Pública.
  •           El Ministerio Público.
  •           Los órganos de investigación penal.
  •           Los auxiliares y funcionarios de justicia.
  •           El sistema penitenciario.
  •           Los abogados autorizados para su ejercicio.
  •           Los medios alternativos de resolución de conflicto, donde se incluyen los jueces de paz.


La Justicia de Paz es, como componente del Sistema de Justicia, la llamada a solucionar conflictos o controversias que se susciten en las comunidades vecinales, mediante la conciliación y la equidad, con miras a garantizar la convivencia pacífica.

La Ley Orgánica para la Jurisdicción Especial de Justicia de Paz Comunal (2012) asigna competencia a los jueces de paz en materia de arrendamientos, así como también permite – como cualquier otro Tribunal de la República – requerir el apoyo de los cuerpos de policía.

Pese a las opiniones que se puedan albergar sobre la Justicia de Paz en la forma como se reguló en la ley vigente, es un medio de participación ciudadana que podría contribuir a disminuir niveles de violencia y aumento en la convivencia ciudadana con valores como el respeto y tolerancia, donde no debe asomarse ninguna forma de intervención política partidista o semejante.

Lo interesante de la Justicia de Paz es que los ciudadanos – en quienes descansa la potestad de administrar justicia - como reza la CRBV deben organizarse para conseguir el acceso de la Justicia, donde el proceso sea un instrumento para la realización de la justicia con simplicidad, uniformidad y eficiencia.

Dicen los estudiosos en ciencias penales, criminológicas y medios alternativos para la resolución de conflictos, que estos pueden acrecentar por no atenderse en fases tempranas.

Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artículos de mi autoría denominados “De los Poderes Públicos”, “De la Organización y Gestión Municipal”, “Competencias Municipales”, “Municipio y Vivienda”, “Municipio y Servicio de Policía”, “ “Municipio y Servicios Públicos”,   “De los Medios de Participación Ciudadana”,” La Autonomía Municipal”, “Las Fiscalías Municipales”, “La Justicia Municipal”, “Las Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico venezolano”, “Municipio y Participación Ciudadana”, “Municipio y Seguridad Ciudadana”, “Justicia de Paz Comunal y Legislación de Arrendamientos”, “Sistema de Justicia y Justicia de Paz”, “Municipio, Justicia de Paz y Propiedad Horizontal”, entre otros, los cuales se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com

En otra oportunidad se tocarán otros tópicos relacionados con el tema.

No lo olvide, el país se construye desde sus municipios.