¿PUEDE UN JUEZ DE PAZ COMUNAL ORDENAR O EJECUTAR EL DESALOJO DE UNA
VIVIENDA DADA EN ARRENDAMIENTO? I
Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
La legislación en materia de arrendamientos
ha venido presentando modificaciones a lo largo de los años dada la intervención
oficial, cuyo origen se remonta – inclusive – a la primera mitad del siglo pasado.
Resulta oportuno precisar qué es
un arrendamiento.
El arrendamiento es un contrato,
es decir, un vínculo jurídico entre dos sujetos denominados arrendador y arrendatario donde aquél acuerda
con éste dar en uso y disfrute un bien mueble o inmueble a cambio del pago de
una suma de dinero.
El Código Civil Venezolano (CCV,
1982) lo define como un contrato por el cual una de las partes contratantes
(arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario, inquilino) de una
cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado
(canon) que ésta se obliga a pagar a la otra.
Para comprender lo que es un bien
mueble o inmueble, el profesor José Luis Aguilar Gorrondona en su obra “Bienes
y Derechos Reales”, Manuales de la Universidad Católica Andrés Bello, Caracas,
Venezuela; nos explica que los bienes muebles son aquellos que pueden moverse o
desplazarse por sí mismo o fuerza exterior sin que se destruyan o
deterioren por el uso normal; un ejemplo sería un automóvil o un lápiz.
Los inmuebles – por interpretación
en contrario – permanecen inmóviles o es imposible desplazarlos sin que pueda
producirse deterioro en gran medida o destrucción; ejemplos pueden ser una
cocina empotrada, un árbol no derribado.
Ahora bien, algo de concepto tan
simple se ha transformado en uno de los problemas sociales de mayor significación,
puesto que su visión – actualmente – no es un asunto meramente civil para migrar
hacia el Derecho Social donde convive con disciplinas como el Derecho del
Trabajo o el Derecho Agrario cuando se trate de los destinados a viviendas, bien
sea en entornos urbanos como rurales.
Para ello cabe recordar cuando se
produjo una decisión judicial – como elemento trascendental - que dio un vuelco
a la denominada contribución (tributo) en materia de vivienda, lo que se conoce
como Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV) cuyo antecedente era la
denominada Política Habitacional regulada por ley (hoy derogada) de idéntica
denominación.
Ante la pregunta de si son
arrendables todos los bienes muebles e inmuebles, la respuesta dependerá de la
naturaleza del bien más allá de ser uno u otro, dado que también existe dentro
de las clasificaciones de los bienes las que responde a si se trata de uno
público o privado, elementos a considerar porque también existen regulaciones
legales al respecto.
Por otra está la previsión de lo
denominado como bienes del dominio público, uso público y uso privado.
No debe dejarse de lado tampoco
si el sector público va a dar o tomar en arrendamiento un inmueble, lo que luce
poco probable pero no descartable, ya que existen instrumentos normativos como
el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Bienes Públicos (2014)
o el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Contrataciones Públicas
(2014), cuya denominación sugiere vinculación.
En el caso de las situaciones
bajo el texto sobre contrataciones públicas señala que no se regulan por éste,
puesto que ordena su exclusión, mientras que para el de los bienes públicos
pauta que los órganos y entes públicos, salvo disposiciones especiales, pueden
dar en arrendamiento los bienes públicos que tengan adscritos, asignados o de
los cuales sean propietarios.
Para el Derecho Administrativo
uno de los temas más polémicos es de la contratación por la administración, ya
que surgen los que favorecen la corriente que da existencia a los contratos
administrativos, así como también están sus detractores.
Se entiende por contrato
administrativo aquel donde se persigue un fin de interés público, no se está en
una relación paritaria o de igualdad, ya que uno de los contratantes representa
el interés general y el otro el privado de la contratista.
Como contrapartida se sitúa la
noción de los Contratos de la
Administración donde ésta no actúa como sujeto del Derecho Público, lo
que ha desarrollado la doctrina ampliamente, de no ser para una finalidad
pública se aplican las disposiciones que rigen la materia, por lo que – para el
caso de usos residenciales – se hará de acuerdo con lo previsto por los
mencionados más adelante en estas mismas líneas.
En la esfera del Derecho Procesal
Administrativo la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa
(2010) atrae hacia el fuero especial las acciones que intenten las entidades
públicas o sean hechas en su contra, con ocasión de los contratos celebrados
por ellas.
Estipula que es competencia de la
jurisdicción contencioso administrativa
“… Las pretensiones de condena al
pago de sumas de dinero y la reparación de daños y perjuicios originados por
responsabilidad contractual o extracontractual de los órganos que ejercen el
Poder Público…”, de lo cual la jurisprudencia de instancia y del Máximo
Tribunal genera ejemplos a diario, bastando con solo visitar la página web del
Tribunal Supremo de Justicia.
Siguiendo las enseñanzas del
célebre maestro del Derecho Administrativo Eloy Lares Martínez en su libro “Manual de Derecho
Administrativo”, Ediciones Universidad Central de Venezuela, Caracas, Venezuela;
nos recuerda que la noción de contrato prevista por el Código Civil Venezolano
es la misma en el dominio público como en el privado, puesto que son acuerdos
de voluntades creadores de situaciones jurídicas.
Cuando se estudia la Constitución
de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) acerca del reparto de
competencias se observa que el arrendamiento está en las asignadas al nivel
nacional lo que se ejerce con diversos enfoques.
A nivel legislativo se han
aprobado textos normativos (leyes) aplicado a vivienda, sin indicar jerarquía
ni vigencia, tales como:
·
- Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI, 2000).
- Código Civil Venezolano (CCV, 1982).
- Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda (2011) y su Reglamento.
- Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (2011), entre otros.
En el caso de las competencias a
cargo del Ejecutivo Nacional para la materialización de los postulados de las
normas en referencia se han creado ministerios y otras dependencias, como es el
del órgano rector en vivienda y hábitat, al igual que la denominada
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), adscrita a
aquél.
También el ámbito nacional debe
legislar en áreas como la ordenación del territorio, tierras baldías,
ordenación urbanística, unificación de normas y procedimientos técnicos para de
ingeniería, arquitectura y urbanismo.
En cuanto al Municipio la CRBV
establece que le compete la aplicación de la política referente a la materia
inquilinaria de conformidad con la ley que rige la materia.
Por su parte, la Ley Orgánica del
Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) reproduce la norma constitucional bajo la
premisa de “…aplicación de la política referente a la materia inquilinaria…”,
al estatuir sobre las competencias municipales.
Otras de éstas se refiere a la
justicia de paz; la prevención y protección vecinal, los servicios de policía
municipal, conforme la legislación.
Sobre el particular, el
Legislador Nacional ha aprobado instrumentos como la
- Ley Orgánica para la Jurisdicción Especial de Justicia de Paz Comunal (2012).
- Ley del Sistema de Justicia (2009)
- Ley Orgánica del Servicio Nacional de Policía y Policía Nacional Bolivariana (2009).
La Ley del Sistema de Justicia
(2009) establece que lo integran
·
- El Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales.
- La Defensa Pública.
- El Ministerio Público.
- Los órganos de investigación penal.
- Los auxiliares y funcionarios de justicia.
- El sistema penitenciario.
- Los abogados autorizados para su ejercicio.
- Los medios alternativos de resolución de conflicto, donde se incluyen los jueces de paz.
La Justicia de Paz es, como
componente del Sistema de Justicia, la llamada a solucionar conflictos o
controversias que se susciten en las comunidades vecinales, mediante la
conciliación y la equidad, con miras a garantizar la convivencia pacífica.
La Ley Orgánica para la Jurisdicción
Especial de Justicia de Paz Comunal (2012) asigna competencia a los jueces de
paz en materia de arrendamientos, así como también permite – como cualquier
otro Tribunal de la República – requerir el apoyo de los cuerpos de policía.
Pese a las opiniones que se
puedan albergar sobre la Justicia de Paz en la forma como se reguló en la ley
vigente, es un medio de participación ciudadana que podría contribuir a
disminuir niveles de violencia y aumento en la convivencia ciudadana con
valores como el respeto y tolerancia, donde no debe asomarse ninguna forma de
intervención política partidista o semejante.
Lo interesante de la Justicia de
Paz es que los ciudadanos – en quienes descansa la potestad de administrar
justicia - como reza la CRBV deben organizarse para conseguir el acceso de la
Justicia, donde el proceso sea un instrumento para la realización de la
justicia con simplicidad, uniformidad y eficiencia.
Dicen los estudiosos en ciencias
penales, criminológicas y medios alternativos para la resolución de conflictos,
que estos pueden acrecentar por no atenderse en fases tempranas.
Se sugiere al lector dar un
vistazo a otros artículos de mi autoría denominados “De los Poderes Públicos”,
“De la Organización y Gestión Municipal”, “Competencias Municipales”, “Municipio
y Vivienda”, “Municipio y Servicio de Policía”, “ “Municipio y Servicios
Públicos”, “De los Medios de Participación Ciudadana”,” La Autonomía
Municipal”, “Las Fiscalías Municipales”, “La Justicia Municipal”, “Las
Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico venezolano”, “Municipio y
Participación Ciudadana”, “Municipio y Seguridad Ciudadana”, “Justicia de Paz
Comunal y Legislación de Arrendamientos”, “Sistema de Justicia y Justicia de
Paz”, “Municipio, Justicia de Paz y Propiedad Horizontal”, entre otros, los
cuales se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com
En otra oportunidad se tocarán otros tópicos relacionados con el tema.
No lo olvide, el país se construye desde sus municipios.
