JUSTICIA DE PAZ COMUNAL Y LEGISLACIÓN DE ARRENDAMIENTOS II
Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
edularalaw@gmail.com
Corresponde la ocasión para hacer
el estudio de la situación a partir del año 2011, cuando por aplicación de lo
que popularmente se conoce como “Ley Habilitante” se aprobaron textos
normativos con rango de ley en materia de arrendamientos inmobiliarios urbanos.
Tras aprobarse la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV, 2011) se
hace necesario reflejar la nueva realidad prevista para el municipio con este
instrumento legislativo y frente a la actividad de arrendamientos de inmuebles.
La competencia en materia de
arrendamientos sigue siendo de corte nacional, ya que está inmerso dentro de
las políticas de vivienda, donde el nivel local realiza tareas específicas. De
hecho, el instrumento en cuestión señala que su aplicación es en todo el
territorio de la República.
La LRCAV crea un órgano
desconcentrado para su ejecución denominada Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la cual forma parte del ministerio con
competencia en vivienda y hábitat,
siendo éste el órgano rector en la materia.
La SUNAVI formará un sistema de
coordinación nacional de vivienda, con presencia en las entidades estadales y
coordinará con los municipios.
Como la LRCAV solo está referido
a inmuebles residenciales expresamente excluye a los terrenos urbanos y
suburbanos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles,
hosterías, paradores turísticos, vacacionales, recreacionales, comerciales,
industriales, profesionales, enseñanza.
La razón de esta excepción es que
se encuentran normados por la legislación civil ordinaria, agraria, turística,
educacional y mercantil, de acuerdo con la naturaleza de cada uno; todos estos
casos son con cargo a la legislación nacional.
Asimismo, como la LRCAV señala
que debe cumplirse un procedimiento administrativo previo a las demandas ante
los tribunales, se llevarán a cabo en los casos de viviendas, según lo pautado
en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la
desocupación arbitraria de vivienda (2011) o lo que se conoce popularmente como
el Decreto 8190, el cual dispone que los procedimientos se ventilarán ante la
SUNAVI en forma previa antes de acudir a la vía judicial ordinaria o
contencioso administrativa donde los jueces de paz no están facultados
expresamente.
En la LRCAV se indica que los
procedimientos inquilinarios: regulación, reintegro de sobre alquileres o de
depósito, cumplimiento de contrato, resolución de contrato, preferencia,
retracto legal, desalojo, así como “… las acciones derivadas de relaciones
arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda,…, todo proceso en el cual
pudiera resultar de una decisión judicial cuya práctica material comporte la
pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda,
habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda
deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda
el procedimiento…”
Todo esto llevado hacia la
jurisdicción de paz comunal se traduce que – fuera de lo planteado por los
textos normativos a que se ha hecho referencia – podrá el Juez de Paz conocer
siempre y cuando no corresponda a la SUNAVI, los jueces civiles ordinarios ni
los contencioso administrativo, por lo que se mantiene el deslinde de antaño
acerca de si es problema de convivencia, que podría conocer también el cuerpo de policía municipal como
sería por ejemplo:
1.- Música en volumen alto fuera de horas apropiadas.
2.-Vehículos estacionados fuera de lugar.
3.-Discusiones que generen procedimientos – como órgano receptor e instructor primario – de violencia de género.
4.-Personas con discapacidad.
5.-Maltrato de niños, adolescentes o mascotas.
Tomando como base la LOJPC, la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la Protección para la Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009).
1.- Música en volumen alto fuera de horas apropiadas.
2.-Vehículos estacionados fuera de lugar.
3.-Discusiones que generen procedimientos – como órgano receptor e instructor primario – de violencia de género.
4.-Personas con discapacidad.
5.-Maltrato de niños, adolescentes o mascotas.
Tomando como base la LOJPC, la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes (LOPNNA 2007), la Ley para la Protección para la Fauna Doméstica, Libre y en Cautiverio (LPFDLC, 2009).
De allí que se les recomienda a
los jueces de paz ser muy cautelosos al momento de conocer una denuncia que
contenga elementos ajenos a las competencias asignadas por LOJPC, puesto que
podría originar acciones legales de diversa índole, incluidas las de amparo y
revisión constitucional.
Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artículos de mi autoría denominados “Sistema de Justicia y Justicia de Paz”, “La Justicia de Paz Comunal”, “De la Organización Municipal”, “De las Competencias Municipales”, “La Autonomía Municipal”, “Los Consejos Comunales en su ley del año 2009”, “Las Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico venezolano”, “Municipio y Protección de Animales”, “Municipio y Violencia de Género”, “Municipio, Justicia de Paz Comunal y Propiedad Horizontal”, “Municipio y Servicio de Policía”, “Municipio y Servicios Sociales”, “Municipio y Sistema de Discapacidad”, “Municipio y Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos”, “Municipio y LOPNNA”, “Municipio y Registro Civil”; que se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para obtener mayor información sobre lo aquí tratado.
En otra oportunidad se tratarán
otros aspectos relacionados con el tema.
