Justicia de Paz Comunal y Legislación de Arrendamientos I

JUSTICIA DE PAZ COMUNAL Y LEGISLACIÓN DE ARRENDAMIENTOS  I

Por: Abogado Eduardo Lara Salazar

edularalaw@gmail.com

Con ocasión de aprobarse varios instrumentos legales se deben hacer adaptaciones, puesto que se ordenan cambios para los cuales se exige una preparación adicional, lo que demanda la necesidad de adiestramiento.

Este es el caso de las competencias de los jueces de paz comunal.

La Ley Orgánica de Justicia de Paz Comunal (LOJPC, 2012) asigna a los juzgadores que asuman materias que – anteriormente – no atendían, pudiendo citar el ejemplo de las actuaciones en materia de registro civil: matrimonios, divorcios no contenciosos y sin hijos en condición de niños y/o adolescentes.

Para el caso de arrendamientos la novedad consiste en conocer las modificaciones al ordenamiento legal, lo que les permitirá ahondar dónde pueden mediar, conciliar o arbitrar – ya que siguen siendo las herramientas básicas de la justicia alternativa – sin que invadan las de tipo judicial (tradicional) o administrativa.

El arrendamiento en Venezuela está definido por el Código Civil Venezolano (CCV, 1982) como un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario, inquilino) de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado (canon) que ésta se obliga a pagar a la otra.

Acerca de qué es arrendable, la respuesta la brinda el mismo CCV al señalar que sea una cosa mueble o inmueble.

Las cosas son porciones del mundo exterior; para que tengan significación jurídica deben pasar a la categoría de bienes. Una de las clasificaciones  más difundidas y, por ende, de aplicación general, es la que se refiere a los bienes como muebles e inmuebles.

Son bienes muebles aquellos que son movidos por sí mismo o por fuerza exterior; un ejemplo sería un automóvil, un lápiz.

Los inmuebles son aquellos – por interpretación en contrario – que permanecen inmóviles o es imposible desplazarlos; ejemplos pueden ser una cocina empotrada, un árbol no derribado, una casa, un apartamento.

Es aquí donde surgen gran cantidad de controversias, puesto que – en materia de inmuebles – es notorio el déficit de viviendas a nivel nacional, lo cual es un proceso histórico de larga data y ello ha dado pié a la intervención del Estado en varias ocasiones, donde los trámites se encuentran impregnados de conceptos jurídicos de derecho público, más específicamente, de Derecho Administrativo y predominan nociones como orden público, interés público, interés general, jurisdicción contencioso administrativa, entre otras.

Todavía se recuerdan textos normativos como la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento  o el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, ya que fueron derogados por el Decreto con rango,  valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2000), el cual continua vigente, salvo las modificaciones que se han de estudiar el día de hoy.

Estos instrumentos se aplicaban – los primeros hasta su derogatoria a principios de década y el último hasta el año 2011 – tanto para usos residenciales (apartamentos, casas, habitaciones, casas de vecindad) o no (galpones, oficinas, industrias), salvo los turísticos, fondos de comercio y agrícolas que poseen su propia legislación.

Lo primero que hay que señalar es que  la competencia en materia de arrendamientos está atribuida al Poder Nacional, quien lo ejerce a través del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI, 2000), el Código Civil Venezolano (CCV,1982), la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA,1982), el Código de Procedimiento Civil (CPC1990), Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda (2011) y su Reglamento, Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (2011),  entre otros.

De hecho, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV, 1999) cuando se refiere en el nivel municipal a las competencias le asigna al Poder Nacional la legislación en materia de vivienda, ordenación del territorio, régimen de tierras baldías,  ordenación urbanística, unificación de normas y procedimientos técnicos para de ingeniería, arquitectura y urbanismo; todos estos sectores están estrechamente vinculados con el ámbito inmobiliario.

En cuanto al Municipio la CRBV establece que le compete la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria de conformidad con la ley que rige la materia.  

Por su parte, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010)  reproduce la norma constitucional

Asimismo, en el DLAI establece que las “funciones administrativas inquilinaria son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de estas funciones podrá ser delegado en por este Poder Nacional a las Alcaldías…”; esto es en el interior de la República porque en la Capital no podrán serlo.

Esas funciones administrativas son aquellas donde no hay intervención de los jueces; por ejemplo, la máxima fijación rental, lo que se llama en el ambiente como “regulación”.  El resto, tales como: reintegro, cumplimiento o resoluciones de contratos, entre otras; corresponden a los jueces.

Se sugiere al lector dar un vistazo a otros artículos de mi autoría denominados “Sistema de Justicia y Justicia de Paz”, “La Justicia de Paz Comunal”, “De la Organización Municipal”, “De las Competencias Municipales”, “La Autonomía Municipal”, “Los Consejos Comunales en su ley del año 2009”, “Las Ordenanzas y su ubicación en el ordenamiento jurídico venezolano”, “Municipio y Protección de Animales”, “Municipio y Violencia de Género”, “Municipio, Justicia de Paz Comunal y Propiedad Horizontal”, “Municipio y Servicio de Policía”, “Municipio y Servicios Sociales”, “Municipio y Sistema de Discapacidad”, “Municipio y Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos”, “Municipio y LOPNNA”, “Municipio y Registro Civil”; que se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com  para obtener mayor información sobre lo aquí tratado.

En otra oportunidad se tratarán otros aspectos relacionados con el tema.