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domingo, 2 de junio de 2013

El Impuesto Municipal sobre Transacciones Inmobiliarias II


EL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS II

Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
edularalaw@gmail.com



Como en todo tributo existen unos sujetos de la relación jurídica tributaria, dado el hecho que se activa con la generación del llamado hecho imponible, por cuanto – como expresa el Código Orgánico Tributario (C.O.T., 2001) – surge en cuanto ocurra el presupuesto de hecho previsto por la ley – en este caso es mediante ordenanza – por así señalarlo la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) y la Ley de Registro Público y Notariado (2006).

Sobre el rango de las ordenanzas municipales es oportuno revisar las sentencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 928, 2353, ambas del año 2001; en las proferidas con Nº 246 y 254, ambas del año 2002, donde concluyó que su rango siempre es el de una ley, pues el poder del Municipio para dictarlas deriva de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela  Carta Magna, debiendo entenderse que – las ordenanzas – como de ejecución directa de ésta.

Si el Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias va a dar como acreedor al Municipio, éste es quien detenta la cualidad de sujeto activo dentro de la relación jurídica tributaria, porque es el llamado por ambos instrumentos normativos citados supra, además de la respectiva ordenanza aprobada.

Disponen la Carta Magna y la LOPPM  que la administración de la hacienda municipal corresponde al alcalde, sin perjuicio de la actividad de control a cargo del concejo municipal o la contraloría municipal.

En relación con el sujeto pasivo se aplica lo dispuesto por el COT, es decir, corresponde a los contribuyentes y/o responsables; el legislador – en estos casos - prescinde de características propias del Derecho Civil, por ejemplo en las personas naturales,  tales como capacidad, hasta el punto que al estar frente a un contribuyente fallecido serán cumplidos por los sucesores y legatarios. Si es para una persona jurídica (asociaciones, compañías, por ejemplo), no les exime; más bien, es obligante cuando se trate de comerciantes por aquello del principio de la presunción del ánimo de lucro en sus operaciones. Es frecuente encontrar en ordenanzas que establece exención en los casos de procesos expropiatorios o de tierras de propiedad colectiva de pueblos y comunidades indígenas.

Se discute acerca de la causación del impuesto, ya que hay ordenanzas que lo fijan al inscribir el documento ante la oficina registral o notarial; otras, por el contrario, lo hacen al pactar la operación, partiendo del hecho que – en contratos como la venta – es de tipo consensual; lo más apropiado es el primero porque el dominio se traslada – en el campo inmobiliario – cumplidas las formalidades pertinentes que se perfeccionan al suscribir el documento traslativo de propiedad.

La Base Imponible viene dada en función del valor declarado por la operación inmobiliaria, para lo cual fija en unidades tributarias, tanto ésta como el monto del tributo, con las siguientes consideraciones:

1. En las permutas, se computarán los derechos sobre el inmueble que tenga mayor valor. En los contratos de compraventa de inmuebles, cuando el vendedor sólo reciba en efectivo parte del valor del inmueble, porque el comprador asuma la obligación de cancelar los gravámenes que existan sobre el inmueble o a favor de terceros, se pagará el porcentaje sobre el precio total de la venta, es decir, sobre la suma pagada, más la que se prometa pagar a terceros. 2. Las opciones causarán el impuesto proporcionalmente a la remuneración establecida a favor de quien otorga la opción y a la cláusula penal que se establezca para el caso de no ejercerse. Si no se estipulare remuneración, ni cláusula penal, se pagará el impuesto de una unidad tributaria (1 U.T.). 3. En los contratos de arrendamiento financiero de inmuebles, los derechos de registro se calcularán según lo previsto  por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. 4. Cuando se constituya una hipoteca convencional adicional, cuyo aporte exceda del saldo del precio, se cobrarán también derechos de registro por el excedente, de conformidad con lo expresado en este artículo.
En los casos de otorgamiento de documentos contentivos de hipotecas convencionales o judiciales e hipotecas legales, no provenientes de saldo de precio, el impuesto a pagar será el veinticinco por ciento (25%) del impuesto. Se calcularán los derechos sobre las sumas de las cantidades comprendidas en la caución hipotecaria.

No se cobrará el impuesto en la cancelación de hipotecas; en los documentos en que se ejerza el derecho de retracto, hasta la concurrencia de la deuda. En la dación en pago de la cosa hipotecada y en aquellos casos en que se adjudiquen los bienes al acreedor, cuando se haya ejecutado inicialmente la hipoteca. Tampoco en los lugares donde no exista catastro ni imposición sobre inmuebles urbanos. Se impone una obligación para notarios y registradores que deberá exigirse la cancelación del Impuesto previo al otorgamiento.

Se sugiere al lector dar un vistazo a los artículos de mi autoría denominados “De la Hacienda Municipal”, “Sistema Tributario Venezolano”, “Municipio y Presupuesto”, “Los Bienes Municipales”, “Municipio y Servicios Públicos”, “El Impuesto sobre Actividades Económicas”, “El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos”, “El Impuesto sobre Vehículos”, “El Impuesto sobre Publicidad y Propaganda Comercial”, “El Impuesto sobre Espectáculos Públicos”, “El Impuesto sobre Juegos y Apuestas Lícitas”, “Las Contribuciones Especiales Municipales”, “Las Tasas”, “El Síndico Procurador como Fiscal de la Hacienda Municipal”, “Indisponibilidad de la obligación tributaria en el ámbito municipal”, “Procedencia o no de la novación en las obligaciones tributarias”, “Gravabilidad de los servicios profesionales por el ISAE”, “El C.O.T. como norma supletoria en lo municipal”, “Indisponibilidad de la Obligación Tributaria”, entre otros; que se encuentran publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para tener mayor información sobre lo aquí tratado.

En otra oportunidad se tocarán otros tópicos relacionados con el tema.