EL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS II
Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
edularalaw@gmail.com
Como en todo tributo existen unos
sujetos de la relación jurídica tributaria, dado el hecho que se activa con la
generación del llamado hecho imponible, por cuanto – como expresa el Código
Orgánico Tributario (C.O.T., 2001) – surge en cuanto ocurra el presupuesto de
hecho previsto por la ley – en este caso es mediante ordenanza – por así
señalarlo la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) y la Ley de
Registro Público y Notariado (2006).
Sobre el rango de las ordenanzas
municipales es oportuno revisar las sentencias de la Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia Nº 928, 2353, ambas del año 2001; en las
proferidas con Nº 246 y 254, ambas del año 2002, donde concluyó que su rango
siempre es el de una ley, pues el poder del Municipio para dictarlas deriva de
la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela Carta Magna, debiendo entenderse que –
las ordenanzas – como de ejecución directa de ésta.
Si el Impuesto sobre
Transacciones Inmobiliarias va a dar como acreedor al Municipio, éste es quien
detenta la cualidad de sujeto activo dentro de la relación jurídica tributaria,
porque es el llamado por ambos instrumentos normativos citados supra, además de
la respectiva ordenanza aprobada.
Disponen la Carta Magna y la LOPPM que la administración
de la hacienda municipal corresponde al alcalde, sin perjuicio de la actividad
de control a cargo del concejo municipal o la contraloría municipal.
En relación con el sujeto pasivo
se aplica lo dispuesto por el COT, es decir, corresponde a los contribuyentes
y/o responsables; el legislador – en estos casos - prescinde de características
propias del Derecho Civil, por ejemplo en las personas naturales, tales como capacidad, hasta el punto que al
estar frente a un contribuyente fallecido serán cumplidos por los sucesores y
legatarios. Si es para una persona jurídica (asociaciones, compañías, por
ejemplo), no les exime; más bien, es obligante cuando se trate de comerciantes
por aquello del principio de la presunción del ánimo de lucro en sus
operaciones. Es frecuente encontrar en ordenanzas que establece exención en los
casos de procesos expropiatorios o de tierras de propiedad colectiva de pueblos
y comunidades indígenas.
Se discute acerca de la causación
del impuesto, ya que hay ordenanzas que lo fijan al inscribir el documento ante
la oficina registral o notarial; otras, por el contrario, lo hacen al pactar la
operación, partiendo del hecho que – en contratos como la venta – es de tipo
consensual; lo más apropiado es el primero porque el dominio se traslada – en
el campo inmobiliario – cumplidas las formalidades pertinentes que se
perfeccionan al suscribir el documento traslativo de propiedad.
La Base Imponible viene dada en
función del valor declarado por la operación inmobiliaria, para lo cual fija en
unidades tributarias, tanto ésta como el monto del tributo, con las siguientes
consideraciones:
1. En las permutas, se computarán los derechos sobre el inmueble que tenga
mayor valor.
En los contratos de compraventa de inmuebles, cuando el vendedor sólo reciba en efectivo parte del valor del inmueble, porque el comprador asuma la obligación de cancelar los gravámenes que existan sobre el inmueble o a favor de terceros, se pagará el porcentaje sobre el precio total de la venta, es decir, sobre la suma pagada, más la que se prometa pagar a terceros.
2. Las opciones causarán el impuesto proporcionalmente a la remuneración establecida a favor de quien otorga la opción y a la cláusula penal que se establezca para el caso de no ejercerse. Si no se estipulare remuneración, ni cláusula penal, se pagará el impuesto de una unidad tributaria (1 U.T.).
3. En los contratos de arrendamiento financiero de inmuebles, los derechos de registro se calcularán según lo previsto por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras.
4. Cuando se constituya una hipoteca convencional adicional, cuyo aporte exceda del saldo del precio, se cobrarán también derechos de registro por el excedente, de conformidad con lo expresado en este artículo.
En los contratos de compraventa de inmuebles, cuando el vendedor sólo reciba en efectivo parte del valor del inmueble, porque el comprador asuma la obligación de cancelar los gravámenes que existan sobre el inmueble o a favor de terceros, se pagará el porcentaje sobre el precio total de la venta, es decir, sobre la suma pagada, más la que se prometa pagar a terceros.
2. Las opciones causarán el impuesto proporcionalmente a la remuneración establecida a favor de quien otorga la opción y a la cláusula penal que se establezca para el caso de no ejercerse. Si no se estipulare remuneración, ni cláusula penal, se pagará el impuesto de una unidad tributaria (1 U.T.).
3. En los contratos de arrendamiento financiero de inmuebles, los derechos de registro se calcularán según lo previsto por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras.
4. Cuando se constituya una hipoteca convencional adicional, cuyo aporte exceda del saldo del precio, se cobrarán también derechos de registro por el excedente, de conformidad con lo expresado en este artículo.
En los casos de otorgamiento de documentos contentivos de hipotecas convencionales o judiciales e hipotecas legales, no provenientes de saldo de precio, el impuesto a pagar será el veinticinco por ciento (25%) del impuesto. Se calcularán los derechos sobre las sumas de las cantidades comprendidas en la caución hipotecaria.
No se cobrará el impuesto en la cancelación de
hipotecas; en los documentos en que se ejerza el derecho de retracto, hasta la
concurrencia de la deuda.
En la dación en pago de la cosa hipotecada y en aquellos casos en que se adjudiquen los bienes al acreedor, cuando se haya ejecutado inicialmente la hipoteca.
Tampoco en los lugares donde no exista catastro ni imposición sobre inmuebles urbanos. Se impone una obligación para notarios y registradores que deberá exigirse la cancelación del Impuesto previo al otorgamiento.
En la dación en pago de la cosa hipotecada y en aquellos casos en que se adjudiquen los bienes al acreedor, cuando se haya ejecutado inicialmente la hipoteca.
Tampoco en los lugares donde no exista catastro ni imposición sobre inmuebles urbanos. Se impone una obligación para notarios y registradores que deberá exigirse la cancelación del Impuesto previo al otorgamiento.
Se sugiere al lector dar un
vistazo a los artículos de mi autoría denominados “De la Hacienda Municipal”,
“Sistema Tributario Venezolano”, “Municipio y Presupuesto”, “Los Bienes
Municipales”, “Municipio y Servicios Públicos”, “El Impuesto sobre Actividades
Económicas”, “El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos”, “El Impuesto sobre
Vehículos”, “El Impuesto sobre Publicidad y Propaganda Comercial”, “El Impuesto
sobre Espectáculos Públicos”, “El Impuesto sobre Juegos y Apuestas Lícitas”,
“Las Contribuciones Especiales Municipales”, “Las Tasas”, “El Síndico
Procurador como Fiscal de la Hacienda Municipal”, “Indisponibilidad de la
obligación tributaria en el ámbito municipal”, “Procedencia o no de la novación
en las obligaciones tributarias”, “Gravabilidad de los servicios profesionales
por el ISAE”, “El C.O.T. como norma supletoria en lo municipal”,
“Indisponibilidad de la Obligación Tributaria”, entre otros; que se encuentran
publicados en www.eduardolarasalazarabogado.blogspot.com para
tener mayor información sobre lo aquí tratado.
En otra oportunidad se tocarán
otros tópicos relacionados con el tema.
