MUNIICPIO Y LEY DE ARRENDAMIENTOS DEL AÑO 2011
Por: Abogado Eduardo Lara Salazar
Tras
aprobarse la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda (LRCAV, 2011) se hace necesario reflejar la nueva realidad prevista
para el municipio con este instrumento legislativo y frente a la actividad de
arrendamientos de inmuebles.
La
competencia en materia de arrendamientos sigue siendo de corte nacional, ya que
está inmerso dentro de las políticas de vivienda, donde el nivel local realiza
tareas específicas. De hecho, el instrumento en cuestión señala que su
aplicación es en todo el territorio de la República.
En
tal sentido, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV,
1999) le asigna al Poder Público Nacional lo atinente a la política y
legislación nacional en materia de vivienda, régimen de tierras baldías,
ordenación del territorio, ordenación urbanística, unificación de normas y
procedimientos técnicos para de ingeniería, arquitectura y urbanismo.
En
cuanto al Municipio la CRBV establece que le compete la aplicación de la
política referente a la materia inquilinaria de conformidad con la ley que rige
la materia.
Por
su parte, la Ley Orgánica del Poder Público Municipal (LOPPM, 2010) desarrolla
la norma constitucional bajo la premisa de “… aplicación de la política
referente a la materia inquilinaria…”, al estatuir las competencias
municipales.
La
LRCAV crea un órgano desconcentrado para su ejecución denominado
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SNAV), la cual forma
parte del ministerio con competencia en vivienda y hábitat, siendo éste el órgano rector en la materia.
La
SNAV formará un sistema de coordinación nacional de vivienda, con presencia en
las entidades estadales y coordinará con los municipios.
Como
la LRCAV solo está referido a inmuebles residenciales expresamente excluye a
los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, fincas rurales, fondos de
comercio, hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, vacacionales,
recreacionales, comerciales, industriales, profesionales, enseñanza. La razón
de esta excepción es que se encuentran normados por la legislación agraria,
turística, educacional y mercantil, de acuerdo con la naturaleza de cada uno;
todos estos casos son con cargo a la legislación nacional, como ya este Autor
lo ha publicado en su oportunidad.
Un
aspecto importante es que la LRCAV no ignoró las competencias urbanísticas
locales; ello es por aquello de las regulaciones sobre construcción de
viviendas en los desarrollos habitacionales con más de diez unidades
residenciales, dado el hecho que las constructoras deberán notificar al Órgano
Rector esa circunstancia, la cual se reserva unilateralmente el derecho de
fijar mediante resolución un porcentaje de ellas para destinarlas al
arrendamiento donde el municipio no interviene por ser potestativo de la
dependencia nacional.
Con
anterioridad a la LRCAV los municipios ejercían la competencia de los
procedimientos administrativos inquilinarios, tales como reintegros, fijación
máxima rental (regulación), preferencia ofertiva, entre otros. Ahora solo puede
hacerlo en los casos que no sean inmuebles para vivienda, es decir, que se
continúa aplicando el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios (1999).
Asimismo, como
la LRCAV señala que debe cumplirse un procedimiento administrativo previo a las
demandas ante los tribunales, se llevarán a cabo en los casos de viviendas,
según lo pautado en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el
desalojo y la desocupación arbitraria de vivienda (2011).
Uno de los
aspectos novedosos que contempla la LRCAV es la participación popular donde la SNAV deberá crear mecanismos con miras a
que las distintas manifestaciones de ésa vigilen la planificación, ejecución y
control de la política nacional en materia de arrendamiento como parte de la de
vivienda y hábitat. Para ello deberán registrarse ante la SNAV.
El municipio
puede aportar para mejorar la situación deficitaria actual en materia de
viviendas coordinadamente con los otros niveles del poder público para mejorar
la calidad de vida, no solamente en el ejercicio de las competencias que le asigna la nueva
legislación de arrendamientos, sino también en lo referente a la organización
comunitaria, ya que mantiene relación directa con los consejos comunales y
demás organizaciones sociales, así como también en las que tiene atribuidas por
la LOPPM y en otros textos normativos; ejemplos se observan en el área de
tributación, ordenación urbanística, tránsito terrestre, vialidad urbana,
servicios públicos, planificación, catastro, entre otros.
Se sugiere al
lector dar un vistazo a los artículos de mi autoría publicados sobre Consejos
Locales de Planificación (CLPP), Servicios Públicos, Competencias Municipales, Presupuesto,
Hacienda Municipal, Organización y Gestión Municipal, Consejos Comunales,
Urbanismo, Catastro, Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, Ejidos, Educación,
Salud, Turismo, Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos, Régimen de Tierras,
Expropiación, Patrimonio Cultural, Tributación, Contraloría Social, Poder
Popular, entre otros; que aparecen en www.eduardolarasalzarabogado.blogspot.com
y en www.tuabogado.com
(Pódium Jurídico Derecho Municipal) para
obtener mayor información.
En otra
oportunidad se tocarán otros aspectos relacionados con el Tema.
